03 LA DISCIPLINA DELLE PARTI COMUNI

03. 4 La disciplina delle innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. - Rif.: art. 1120 c.c.

Innovazioni in generale

Permane la differenza tra innovazioni consentite, perché volte a migliorare e rendere più comodo l’uso delle cose comuni, ed innovazioni vietate, se recano pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato ovvero se alterano il decoro architettonico dello stesso o ne rendono alcune parti inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

“Il decoro architettonico, inteso dalla consolidata giurisprudenza quale estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia, va valutato, ai sensi dell’art. 1120, co. 2, c.c., con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità, potendo anche interessare singoli punti del fabbricato (purché l’immutazione di essi sia suscettibile di riflettersi sull’intero stabile) e non rispetto all’impatto ambientale circostante” (Cass. n. 1286/2010).

Resta, altresì, inalterata la nozione di innovazione che emerge dalla giurisprudenza costante: non qualunque mutamento o modificazione della cosa comune, ma soltanto la modificazione che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria (tra le altre, Cass. n.  945/13).

Neppure mutato, per effetto della legge n. 220/2012, è il quorum deliberativo necessario per l’approvazione delle innovazioni che resta fissato nella maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno due terzi dei valori millesimali (art. 1136, co. 5, c.c.).

Cosa è cambiato rispetto alla vecchia disciplina:

- la tipologia delle innovazioni che sono state specificamente indicate nel co. 2 dell’art. 1120 c.c.;

 - l’abbassamento dei rispettivi quorum deliberativi “nel rispetto delle normative di settore”;

- l’introduzione di un nuovo meccanismo di convocazione dell’assemblea, quando a richiederlo sia anche un solo condomino interessato all’adozione di una delibera che abbia per oggetto uno degli interventi indicati nel co. 2 dell’art. 1120.

Innovazioni di interesse sociale

La riforma del condominio ha introdotto una nuova disciplina riguardante alcuni tipi di innovazioni di interesse ‘sociale’, che possono essere approvate con una maggioranza inferiore rispetto a quella prescritta dal primo co. dell’articolo 1120 codice civile per le innovazioni in generale, ovvero con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, co. 2, c.c.).

Queste le categorie di interventi innovativi disciplinati dal legislatore:

- opere ed interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

- opere ed interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

- installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto

Con il termine “barriera architettonica” si intendono tutti quegli ostacoli: che rappresentano una fonte di disagio per la mobilità di chiunque, con particolare riferimento ai soggetti con capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea; che limitano o impediscono la comoda e sicura utilizzazione di parti o componenti dell’edificio e che rappresentano un impedimento per l’orientamento e la riconoscibilità dei luoghi (D.P.R. n. 503/1996).

Per quanto concerne il superamento e l’abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici privati il complesso quadro normativo, che si è stratificato nel corso degli anni, comprende una serie innumerevole di  provvedimenti tra i quali giova ricordare:  la legge 9 gennaio 1989, n. 13,  modificata ed integrata dalla legge. n. 62/1989 e relativo regolamento di attuazione approvato con D.M. 14 giugno 1989, n. 236, con conseguente circolare esplicativa del Ministero dei lavori pubblici in data 22 giugno 1989, n. 1669/U.L. e la legge n. 104/1992 che ha coordinato, in un unico testo , tutte le disposizioni destinate alla tutela dei portatori di handicap, costituendo una "legge quadro" di settore. Va poi, considerato  il D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, nonché la legge 1° marzo 2006, n. 67, con la quale il legislatore si è adeguato alle direttive dell'Unione europea sulla parità di trattamento tra le persone al fine di promuovere la piena attuazione di tale principio nei confronti dei disabili, ai quali devono essere garantite le stesse pari opportunità ed il pieno godimento dei rispettivi diritti civili, politici, economici e sociali.

Per effetto delle modifiche dell'art. 2 della legge n. 13/1989, apportate dal D.L. n. 76/2020 (convertito, con modificazioni, nella legge n. 120/2020) le innovazioni consistenti negli interventi finalizzati all'eliminazione delle barriere architettoniche  non sono considerate in alcun caso di carattere voluttuario ai sensi dell'articolo 1121, primo co., del codice civile. Per la loro realizzazione, peraltro, resta fermo unicamente il divieto di innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, di cui al quarto co. dell'articolo 1120 c.c. (in giur. cfr. Cass. n. 12930/2012).  Tali opere, inoltre,  possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più fabbricati.

Per la giurisprudenza (Cass., ord., n. 2050/2019) le prescrizioni tecniche dettate  dall'art. 8 del D.M. n. 236 del 1989 in ordine alla larghezza minima delle rampe delle scale (indicata nella misura di m. 1,20), possono essere derogate mediante scrittura privata, poiché l'art. 7 del medesimo decreto consente, in sede di progetto, di adottare soluzioni alternative alle suddette specificazioni e soluzioni tecniche, purché rispondenti alle esigenze sottintese dai criteri di progettazione.

 E' stato, altresì, affermato che il superamento delle barriere, tramite l’installazione di un ascensore, configura un intervento idoneo a garantire l’accesso all’edificio non solo di condomini anziani e disabili, ma anche a tutti i soggetti portatori di handicap che abbiano motivi per accedere allo stabile (Cass. n.  18334/2012). L'eliminazione delle barriere architettoniche, inoltre, costituisce l'espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell'interesse generale, l'accessibilità agli edifici, sicché il diritto al mantenimento ed all'uso dei dispositivi antibarriera (nella specie, un dispositivo servo scale), installati (anche provvisoriamente) in presenza di un soggetto residente portatore di "handicap", non costituisce un diritto personale ed intrasmissibile del condomino disabile, che si estingue con la morte dello stesso.  

Per quanto concerne le c.d. agevolazioni fiscali connesse a questi interventi , la legge di bilancio 30 dicembre 2021, n. 234 (pubb. in G.U. 31 dicembre 2021, n. 310) ha previsto (art. 1, co. 42)  che ai contribuenti è riconosciuta una detrazione d'imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, per le spese documentate e sostenute nel corso dell'intero anno 2022. Si tratta di una detrazione fissata nella misura del 75% dell'importo di spesa, da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali con un limite totale, che è collegato al tipo di edificio sul quale le opere sono state realizzate. La detrazione spetta anche nel caso  di interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità, purché funzionali ad abbattere le barriere architettoniche, nonché nell'ipotesi di sostituzione dell'impianto anche per quanto concerne le spese di smaltimento e bonifica dei materiali e dell'impianto sostituito. 

Questi interventi sono stati, altresì, qualificati come "trainati" rispetto a quelli "trainanti" di cui al "Superbonus 110", ragione per cui ove realizzati nell'ambito di tale categoria anch'essi godranno dell'agevolazione fiscale di cui al 110% (D.L. n. 34/2020 convertito, con modificazioni, nella legge n. 77/2020).

 Per quanto concerne le innovazioni finalizzate a realizzare il contenimento del consumo energetico e la produzione di energia mediante fonti rinnovabili si evidenzia che nel panorama legislativo la prima volta che si è aperta la strada verso nuove soluzioni tendenti a favorire il risparmio energetico risale agli anni ’90.

Con la  legge 9 gennaio 1991 n.10, infatti, era stato  previsto, tra l’altro e per la prima volta, un sistema di ‘contabilizzazione differenziata dei consumi di calore’, in base al quale i complessi condominiali, dotati di impianto di riscaldamento centralizzato, potevano  ripartire le spese di riscaldamento in funzione dell’effettivo consumo individuale di ciascun condomino. Si è dovuto attendere il D. lgs. 4 luglio 2014, n. 102 (con il quale è stata recepita la direttiva 2012/27/UE  in materia di efficienza energetica) per l'emanazione di norme specifiche di settore con la contestuale fissazione dei termini di adempimento degli obblighi ivi previsti, rispetto ai quali le regioni sono andate in ordine sparso. Nel 2016 (D. lgs n 142) è stata introdotta una modifica, che esenta dall'installazione dei sistemi di contabilizzazione in caso di impossibilità tecnica o di inefficienza in termini di costi e sproporzione rispetto ai potenziali risparmi energetici, a condizione che il tutto sia oggetto di apposita relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato.

I provvedimenti più recenti sono costituiti dal D.lgs. 14 luglio 2020, n. 73 (emesso in attuazione della direttiva 2018/2002/UE di modifica della precedente direttiva del 2012), con il quale sono state apportate rilevanti modifiche ai criteri di ripartizione, in ambito condominiale, delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento e simili e, in ambito europeo dalla norma UNI/TS 11819/2021 ("Linee guida sistemi contabilizzazione e termoregolazione") che, tra l'altro, ha determinato  una metodologia di riferimento per la stima dei costi iniziali di investimento e dei costi annuali, inclusi i costi di gestione, i costi periodici o di sostituzione (dovuti alla riparazione o alla sostituzione di componenti e sistemi), nonché per la stima dei benefici ottenibili dall’installazione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione.

Giova ancora ricordare che il D.P.R. n. 59/2009, art. 4, commi 9 e 10  per gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, aventi determinate caratteristiche, ha privilegiato il mantenimento degli impianti termici centralizzati rispetto all'installazione di impianti autonomi. Per questi ultimi le cause che determinano il ricorso ad eventuali interventi di trasformazione devono essere asseverate in apposita dichiarazione redatta da un tecnico specializzato. Mentre, sempre negli edifici di tale tipologia e sottoposti a ristrutturazione dell'impianto termico o di installazione dello stesso gli interventi devono permettere, ove tecnicamente possibile, la contabilizzazione e la termoregolazione del calore per singola unità abitativa. Là dove questo non sia realizzabile sarà necessario documentare la causa impeditiva, ovvero l'adozione di soluzioni impiantistiche equivalenti.

Le spese relative alla realizzazione di tali interventi sono detraibili dalla dichiarazione dei redditi.

La disciplina concernente l’installazione di antenne satellitari condominiali trova fondamento nell’art. 3, co. 13 della legge 31 luglio 1997 n. 249, a norma del quale, a decorrere dal 1° gennaio 1998, gli immobili composti da più unità abitative di nuova costruzione o quelli soggetti a ristrutturazione generale si sono dovuti avvalere di antenne collettive per la ricezione delle trasmissioni radiotelevisive satellitari, potendo installare o utilizzare reti via cavo per collegare le singole unità abitative alle antenne stesse.

Quindi il legislatore, per favorire lo sviluppo e la diffusione di nuove tecnologie, con l’art. 2 bis della legge 20 marzo 2001, n. 66 ha stabilito, per questo tipo di interventi, classificati come “innovazioni necessarie”, una maggioranza deliberativa speciale, pari ad un numero di voti che rappresentasse il terzo dei partecipanti al condominio ed almeno un terzo del valore dell’edificio.

La norma aveva destato non poche perplessità, sia in relazione alla introduzione di una nuova categoria di innovazioni (“necessarie”), sia in considerazione di un evidente problema di convivenza delle stesse con le innovazioni disciplinate dall’art. 1121 c.c. La questione è stata risolta dalla riforma del 2012 che, con l'art. 1120, co. 2, n. 3, c.c., ha previsto per questi interventi la maggioranza assembleare di cui all'art. 1136, co. 2, c.c. L'installazione dell'impianto satellitare è possibile purché lo stesso non comporti modifiche tali da alterare la destinazione della cosa comune e  non impedisca agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. 

 Da ultimo, per quanto riguarda la realizzazione  di parcheggi condominiali, la legge n. 122/1989 (legge Tognoli) ha previsto la possibilità per i condomini di costruire nel sottosuolo o nei locali posti al piano terreno del condominio, o nel sottosuolo di aree di pertinenza esterne all’edificio, parcheggi destinati a pertinenze delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti, lasciando salvi i diritti di ciascun condomino nonché i  vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica e ambientale.

Secondo il dettato del terzo co. dell’art. 1120 c.c., infine, le innovazioni di c.d. “interesse sociale” a momenti esaminate richiedono una particolare procedura di convocazione dell’assemblea e di approvazione.

L’amministratore, infatti, è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dal momento in cui gli sia pervenuta domanda anche a cura di un solo condomino che sia interessato all’intervento.

Trattasi di una novità assoluta, poiché di norma l’amministratore ha l’obbligo di convocare la riunione straordinaria solo quando la richiesta pervenga da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio (art. 66, co. 1, disp.att.c.c.).

La richiesta dovrà contenere, in modo dettagliato, l’indicazione specifica e le modalità di esecuzione dell’intervento. In caso contrario sarà cura dell’amministratore invitare il condomino/i ad integrare la domanda.


MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO a cura di Adriana Nicoletti - Avvocato del Foro di Roma - Foroeuropeo – Rivista Giuridica online - Reg. n. 98/2014 Tribunale di Roma - Registro speciale Ordine Giornalisti del Lazio - Direttore Avv. Domenico Condello

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