04 L’AMMINISTRATORE IN GENERALE

04.3 Il compenso

 Il mandato dell’amministratore è oneroso (art. 1129, co. 14, c.c.) e non si parla più di presunzione di onerosità. La norma stabilisce anche la nullità dell'incarico se l'amministratore, all'atto dell'accettazione e del rinnovo dell'incarico, non abbia comunicato all'assemblea l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. L'onerosità si applica anche all'amministratore nominato in sede giudiziaria, considerato che questi non è un ausiliario del giudice. Anche in tale ipotesi è sempre l'assemblea che deve approvare l'entità del compenso proposto dall'amministratore.

«Le controversie sulla determinazione del compenso dell'amministratore di condominio rientrano nella competenza del giudice ordinario e non in quella del giudice del lavoro, giacché il rapporto tra quello ed il condominio non solo è qualificabile in termini di mandato (le cui disposizioni sono applicabili ex art. 1129, co. 15, c.c., per quanto non disciplinato in modo specifico da detta norma), ma è, altresì, privo del requisito della coordinazione ed ingerenza caratterizzante la parasubordinazione ex art. 409, co. 1, n. 3., c.p.c., stante la particolare natura del condominio (soggetto sostanzialmente privo di organizzazione ed avente come unico fine la gestione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva), la quale esclude sia qualsiasi inserimento dell'amministratore in una qualche organizzazione esterna, che un potere continuo e diffuso di intervento ed intromissione del preponente, tanto più considerato che la l. n. 220 del 2012 ha ulteriormente delineato l'attività dell'amministratore in termini di professionalità e autonomia» (Cass. n. 36430/2021).

Quanto all'entità del compenso è stato affermato che «per quanto l'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, debba tendenzialmente ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa, rientra nelle competenze dell'assemblea quella di riconoscergli, con una specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato» (Cass. n. 23254/2021).

Ed ancora va evidenziato che « la mancata specifica indicazione, tra gli argomenti oggetto dell’ordine del giorno dell’assemblea, dell’approvazione del compenso a favore dell’amministratore non determina la violazione del diritto di informazione preventiva dei convocati e, dunque, l’invalidità della delibera, atteso che tale compenso rappresenta, ai sensi dell’art. 1129, co. 14, c.c., una spesa a carico del condominio e, dunque, una voce del relativo bilancio, suscettibile di approvazione in sede di deliberazione concernente il consuntivo spese» (Cass. n. 21966/2017).

  La ripartizione delle spese relative alla retribuzione deve avvenire sulla base dei millesimi di proprietà come previsto dall’art. 1123, co. 1, c.c. salvo diversa convenzione.

Il versamento degli oneri spetta, in caso di locazione dell’unità immobiliare, al proprietario in quanto l’amministratore è mandatario del condomino. Nulla vieta, tuttavia, che nel contratto di locazione la ripartizione di tali spese venga regolata diversamente, ma ovviamente l'accordo ha valore interno e non si riflette nei rapporti verso il condominio.

Il rappresentante del condominio anticipatamente revocato dall’assemblea ha diritto solo al compenso per l’effettiva attività svolta, salvo il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1725 c.c.

Il compenso – come già evidenziato - viene liberamente pattuito tra le parti con una indicazione specifica  delle singole voci di riferimento. L'art. 1129, co. 14, c.c. non indica in alcun modo quali siano le modalità per formalizzare l'entità del compenso per cui nulla vieta che l'importo sia indicato a forfait. Quello che conta è che la somma richiesta risulti dalla delibera assembleare (Trib. Bolzano 24 febbraio 2020). Per altro verso  è stata ritenuta illegittima la nomina di un amministratore quando il compenso non sia indicato come per legge, non essendo sufficiente a tale scopo la circostanza che sia noto quello dell’anno precedente. Si è, infatti,  ribadito che la novella legislativa è stata chiara nel prevedere detta indicazione come necessaria a pena di nullità (Trib. Roma, ord., 15 giugno 2016).

In entrambi i casi, tuttavia, eventuali attività extra che richiedessero un maggior impegno dell’amministratore dovrebbero essere pagate a parte e, fino dal momento della presentazione del preventivo, dovrebbero essere quantificate all’assemblea in percentuale rispetto all’entità della spesa ipotizzabile.

L’amministratore, oltre al compenso convenuto, ha diritto al rimborso delle spese e dei danni patiti in stretta dipendenza del suo incarico ex art. 1720 c.c. Anche il rimborso spese può essere predeterminato al momento dell’accettazione

Il compenso comprende anche lo svolgimento degli adempimenti fiscali (versamento delle ritenute di acconto; presentazione del mod. 770 ecc.), considerato che tale attività rientra nelle ordinarie attribuzioni dell’amministratore (art. 1130, n. 5, c.c.).

 Gli adempimenti fiscali in materia di imposte sui redditi e IVA da curare in relazione al compenso dell’amministratore variano a seconda della qualificazione del soggetto che ricopre l’incarico e dell’attività che egli svolge: il relativo reddito potrà essere assimilato a reddito da lavoro autonomo, a reddito da lavoro subordinato o a reddito d’impresa a seconda delle circostanze.

L’attività di amministratore di condominio, infine,  è compatibile con la professione di avvocato secondo quanto chiarito dal Consiglio Nazionale Forense con parere del 20 febbraio 2013 relativo all’articolo 18 della Legge n. 247/2012 recante Nuova disciplina dell'ordinamento della professione forense e confermato dal parere in data 20 ottobre 2019, n. 36.

In ordine al requisito previsto dall'art. 71-bis, lett. g), disp.att.c.c. e concernente la formazione iniziale e quella periodica deve ora farsi riferimento alla Legge n. 4/2013 recante "Disposizioni in materia di professioni non organizzate", il cui art. 7 stabilisce  che le associazioni professionali sono deputate al rilascio delle attestazioni relative, tra l’altro, agli standard qualitativi e di qualificazione professionale che gli iscritti sono tenuti a rispettare nell’esercizio dell’attività professionale.

MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO a cura di Adriana Nicoletti - Avvocato del Foro di Roma - Foroeuropeo – Rivista Giuridica online - Reg. n. 98/2014 Tribunale di Roma - Registro speciale Ordine Giornalisti del Lazio - Direttore Avv. Domenico Condello

♦ MASSIME DELLA CORTE DI CASSAZIONE CLASSIFICATE PER MATERIA: