05 IL MANDATO DELL’AMMINISTRATORE

05.6 Forme di amministrazione e gestione ausiliaria

Il condominio può essere amministrato anche dalle società, come disciplinate nel Titolo V del codice civile, i cui soci illimitatamente responsabili, gli amministratori ed i dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di gestione del condominio, posseggano gli stessi requisiti richiesti all’amministratore come persona fisica (art. 71bis, co. 3, disp. att. c.c.).

La questione se anche una persona giuridica potesse amministrare un condominio è stata al centro di un ampio dibattito, dal momento che si è sempre sostenuto che il rapporto tra condominio ed amministratore è caratterizzato dal c.d. intuitus personae, che si sostanzia in un concentrato di caratteristiche di cui il primo deve essere dotato per assicurare la corretta gestione del condominio: caratteristiche tipiche di una persona fisica ma non di un organismo che opera attraverso vari soggetti, anche se poi vi è sempre un responsabile ben identificato.

I dubbi sono  stati fatti propri anche della giurisprudenza, che si è spesso espressa in modo contrastante, fino al momento in cui la Corte suprema ha riconosciuto che  «l'incarico di amministratore del condominio può essere conferito, oltre che a una persona fisica, anche a una persona giuridica - nella specie, una società di capitali - tenuto conto che la persona giuridica non soffre di limitazioni di capacità, se non nei casi tassativamente previsti dalla legge, e che essa è in grado di offrire, quanto all'adempimento della relativa obbligazione ed all'imputazione della conseguente responsabilità, un grado di affidabilità pari a quello della persona fisica» (Cass. n. 1406/2007).

La novella del 2012 che ha introdotto l'art. 71-bis, disp.att.c.c., che con il comma 2 ha esteso alle società di capitali la possibilità di svolgere il ruolo di amministratore in ambito condominiale non ha fatto altro che recepire il principio espresso anni prima dai giudici di legittimità.

La società – come l'amministratore/ persona fisica – al momento in cui accetta l’incarico deve comunicare al condominio i dati relativi al proprio rappresentante legale, la sede legale e la propria denominazione.

Con risalente decisione non seguita da altre sul punto, ma non per questo oggi priva  di rilevanza, la Corte di Cassazione (Cass. n. 11155/1994)  ha affermato che «le norme del codice civile sulla nomina, la revoca e l'attività dell'amministratore del condominio negli edifici (art. 1129 c. c. 64 e 65 disp.att.c.c.) non escludono la possibilità che l'amministrazione del condominio sia affidata ad una pluralità di amministratori dato che, per un verso, la carenza di una specifica disposizione per l'individuazione tra i diversi amministratori di quello tenuto a rappresentare il condominio nei rapporti con i terzi comporta solo, ai sensi dell'art. 1131 c.c., che, l'attribuzione a tutti del potere di rappresentanza anche nei confronti di terzi e che, per altro verso, grazie al rinvio alle norme sulla comunione, operato dall'art. 1139 c.c., deve ritenersi applicabile al condominio negli edifici l'art. 1106 c.c., che, per una esigenza di tutela degli interessi dei comproprietari e di razionalizzazione delle amministrazioni particolarmente complesse, comune anche al condominio negli edifici, espressamente consente la delega per l'amministrazione della cosa comune ad uno o più partecipanti o anche ad un estraneo». 

Rimane immutato l’art. 65 disp.att.c.c. a mente del quale chi intende avviare una lite contro il condominio sprovvisto di amministratore può chiedere la nomina di un curatore speciale ex articolo 80 c.p.c. (il quale poi dovrà convocare l’assemblea chiedendo istruzioni). La ratio della norma si individua nella necessità di dare ad un condominio, che si venga a trovare privo del proprio legale rappresentante, un organo rappresentativo, talchè colui che debba agire in giudizio contro l’Ente stesso non sia costretto a citare ciascun proprietario.

Il curatore speciale non è un ausiliario del giudice che lo ha nominato ma assume la veste di mandatario relativamente al solo giudizio nel quale svolge il ruolo di rappresentante dei condomini (Cass., ord., n. 14447/2006). Ha diritto al compenso ed in caso di controversia in merito alla sua determinazione la competenza è ripartita tra giudice di pace e tribunale, senza che vi sia un collegamento con l'ufficio che lo ha nominato, come avviene, ai sensi dell'art. 52 c.p.c., per gli ausiliari del giudice (Cass., ord., n. 14447/2006). 

La figura alternativa del curatore speciale è ammessa anche nell'ambito del supercondominio quando, mancando l'amministratore, sia necessario assumere la rappresentanza processuale  (Cass. n. 2279/2019).

Altra figura rientrante nell’ambito delle forme di gestione ausiliaria è il l'amministratore del riscaldamento, che si identifica in quel soggetto al quale l’assemblea potrebbe affidare il compito di gestire solo il servizio di riscaldamento centralizzato. L’incarico dovrebbe essere limitato al periodo di funzionamento dell’impianto di riscaldamento, ed alla sua nomina  dovrebbero partecipare anche i conduttori (secondo alcuni interpreti solo gli inquilini per effetto dell’art. 10 della legge n. 392/1978).

Il consiglio di condominio nasce formalmente con l’introduzione dell’art. 1130 bis, ultimo c.c., che ha affidato a tale organo, comunque non obbligatorio e composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari, funzioni solamente consultive e di controllo.

E’ un organo ausiliario dell’amministratore (consultivo) ma è anche un soggetto che riscontra la correttezza dell’operato del rappresentante del condominio. Non per nulla il legislatore ha inserito questa nuova figura nell’ambito della norma rubricata “rendiconto condominiale” che – come si vedrà in prosieguo - consente anche un riesame dei bilanci già approvati, tramite un revisore dei conti.

In assenza di una espressa indicazione, la nomina del consiglio del condominio dovrebbe richiedere la maggioranza semplice prevista dall’art. 1136, co. 3, c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo dei valori millesimali).


MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO a cura di Adriana Nicoletti - Avvocato del Foro di Roma - Foroeuropeo – Rivista Giuridica online - Reg. n. 98/2014 Tribunale di Roma - Registro speciale Ordine Giornalisti del Lazio - Direttore Avv. Domenico Condello

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