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Quando il regolamento di condominio prevede la presenza del presidente in assemblea, la sua mancata nomina rende la stessa invalida. A cura di Adriana Nicoletti – Avvocato del Foro di Roma

Di recente la Corte di Cassazione (Cass., ord., Sez. VI, 16 novembre 2017) è stata chiamata nuovamente a pronunciarsi sul ricorso di un condominio che aveva impugnato la sentenza di secondo grado, con la quale era stata annullata la delibera assembleare, il cui verbale era privo della firma del presidente della riunione.

La Corte ha, preliminarmente e correttamente, richiamato il principio espresso dalle Sezioni Unite, con la sentenza 07 marzo 2005, n. 4806, in forza del quale le delibere condominiali si possono qualificare in nulle ed annullabili.

 Rientrano nella prima categoria ipotesi ben definite e non estensibili a deliberazioni che abbiano connotazioni diverse da quelle identificate dalla stessa Corte Suprema, ovvero: decisioni con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume); delibere con oggetto che non rientri nella competenza dell’assemblea; delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

Tutte le altre delibere, che presentino vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea; quelle adottate con maggioranze che non rispecchino quelle indicate dall’art. 1136 c.c. o, comunque, dalle norme in materia di condominio ovvero dalle leggi speciali ad esso collegate; quelle assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari, nonché quelle affette da vizi formali e da irregolarità nel procedimento di convocazione dell’assemblea sono semplicemente annullabili.

Tale differenza assume rilevanza anche per i tempi necessari per l’impugnativa che, per le delibere nulle, è sempre possibile mentre, per quelle annullabili è disciplinata dall’art. 1137 c.c. in quanto proponibile solo dai condomini presenti e contrari, assenti od astenuti. Per queste, inoltre, il termine di trenta giorni decorre dalla data di ricezione del verbale, per i condomini assenti e, dalla data di svolgimento dell’assemblea, per quelli presenti, siano essi contrari od astenuti.

Sulla base di tale richiamo giurisprudenziale la Corte ha così inquadrato la delibera oggetto di impugnativa tra quelle annullabili.

Venendo al thema decidendum il giudicante ha rilevato che tanto nel codice previgente, quanto nel testo riformato dalla legge n. 220/2012, nessuna norma ha mai previsto espressamente l’obbligatorietà della figura del presidente in sede di assemblea condominiale. Infatti, l’unica norma di riferimento (vecchio testo) era l’art. 67, comma 2, disp.att.c.c. ai sensi del quale, se i comproprietari pro indiviso di un piano o porzione di piano dell’edificio, che avevano diritto ad un solo delegato in assemblea, si fossero presentati tutti alla riunione senza designare il proprio rappresentante doveva provvedere, per sorteggio, il presidente. Non solo la disposizione non è stata trasposta nel codice attuale ma, ad avviso della Corte, non è possibile neppure richiamare per analogia l’art. 2375 c.c. in materia di deliberazioni dell’assemblea delle società per azioni.

Va a questo proposito evidenziato che, in un lontano passato e con decisioni cui non ne sono seguite altre, la stessa Corte aveva affermato che proprio perché la nomina del presidente e del segretario non era prevista da alcuna disposizione legislativa, una loro mancata designazione in sede assembleare da parte dei condomini non poteva che configurare una semplice irregolarità non comportante invalidità della delibera (Cass. Sez. 2, 27 giugno 1987, n. 5709).

Ha osservato ancora la Corte che “…è la natura di organo collegiale dell’assemblea condominiale che lascia presumere che essa agisca sotto la direzione del presidente, il quale ne accerta la regolare costituzione, apre e regola la discussione sugli argomenti indicati nell’ordine del giorno, indice la votazione e ne dichiara il risultato, conferendo all’assemblea concretezza di espressione comunicativa” (Conf. Cass. 13 novembre 2009, n. 24132).

La firma del verbale da parte del presidente (e del segretario) assume – sempre secondo il costante orientamento della Suprema Corte – valore di prova legale ma solo al fine di certificare la provenienza delle dichiarazioni dei sottoscrittori, senza estendersi al contenuto della scrittura, che può essere impugnato con qualsiasi mezzo di prova e non necessariamente con querela di falso (Cass. 11 agosto 2017, n. 20069. Conf. Cass. 9 maggio 2017, n. 11375).

Nel caso in esame, tuttavia, i giudici di legittimità, nel confermare la sentenza di appello che aveva dichiarato l’invalidità del verbale di assemblea non sottoscritto da parte del presidente, non hanno sconfessato principi oramai più che consolidati ma hanno solo ritenuto che detta invalidità era stata determinata dalla violazione di una clausola del regolamento di condominio, che aveva previsto come essenziale la figura del presidente, sotto la cui direzione il verbale doveva essere redatto e da questi firmato.

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Avvocati - Convegni in videoconferenza di gruppo

AVVOCATI - convegni in videoconferenza foroeuropeo accreditati dal consiglio nazionale forense - L'aggiornamento professionale direttamente sul monitor del pc dello studio legale accreditato con i convegni in videoconferenza foroeuropeo. Direttore scientifico avv. Domenico Condello 

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15 Gennaio 2019 - Avvocati - Convegno in Videoconferenza di gruppo

15 Gennaio 2019 h.13.30/16.30 - La legge sul fine vita: i nuovi compiti per l'Avvocato -  Relatori  Avv. Pier Giorgio Avvisati, Consigliere dell’Ordine degli Avvocati di Latina - Avv. Giulia Facchini, Camera Nazionale Avvocati per la Famiglia e i Minorenni Membro delegazione CNF presso il CCBE  - Convegno in Videoconferenza di gruppo accreditato da parte del C.N.F. – due crediti formativi -1 ordinario  e 1 di deontologia 

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29 Gennaio 2019 - Avvocati - Convegno in Videoconferenza di gruppo in fase di accreditamento da parte del C.N.F.

29 Gennaio 2019 h.13.30/16.30 - Informatica giuridica e Diritto dell'Informatica - PCT - Il Processo Civile Telematico  – focus sulla normativa e sulla giurisprudenza - Videoconferenza di gruppo in fase di accreditamento da parte del C.N.F. – due crediti formativi

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26 Febbraio 2019 - La notifica in proprio L. 53/1994 - Convegno in Videoconferenza di gruppo in fase di accreditamento da parte del C.N.F.

26 Febbraio 2019 h. 13.30/16.30 - La notifica in proprio L. 53/1994 - Videoconferenza di gruppo in fase di accreditamento da parte del C.N.F. – due crediti formativi ordinari

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Scuola forense (avvocati, magistrati)

30 Gennaio 2019 h. 19 presentazione e incontro con i docenti - VII Corso preintensivo preparazione esame Avvocato 2019 - SCUOLA FORENSE FOROEUROPEO - inizio Marzo 2019 - Il corso è volto all'insegnamento del METODO REDAZIONALE FOROEUROPEO e presenta un carattere prettamente pratico: consiste, infatti, in esercitazioni e prove simulate di pareri e atti e studio dei principali istituti giuridici.

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Gennaio/Febbario 2019 -  I Modulo CORSO INTENSIVO “TEMI, TRACCE & LEZIONI FRONTALI” - Concorso Magistratura ordinaria 2019 – Scuola Forense Foroeuropeo -   Corso a numero chiuso (max 30 partecipanti)  Il corso nasce con l’intento di formare i concorsisti onde affrontare con la migliore preparazione, sia formale che sostanziale, le tre prove scritte (civile, penale e amministrativo) e si sviluppa in -una parte teorica -una parte pratica  

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Esame avvocati 2018 - tracce pareri civile e penale - Atto giudiziario in materia di diritto civile -  Atto giudiziario in materia di diritto penale - Atto giudiziario in materia di diritto amministrativo

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Video presentazione CORSO “TEMI, TRACCE & LEZIONI FRONTALI” - preparazione Concorso Magistratura ordinaria 2019 – Scuola Forense Foroeuropeo - Concorso, per esami, a 330 posti di magistrato ordinario (pubblicato nella G.U. n. 91 del 16 novembre 2018)

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Massime corte di cassazione

Professioni intellettuali - iscrizione in albi o elenchi

Lavoro - lavoro autonomo (nozione, caratteri, distinzioni) - contratto d'opera (nozione, caratteri, differenze dall'appalto, distinzioni) - professioni intellettuali - in genere - prestazione che non richiede iscrizione in appositi albi o elenchi - soggetto tenuto al compimento dell'attività professionale - società di capitali - qualificazione del contratto come appalto di servizi o lavoro autonomo - fattispecie. Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 26264 del 18/10/2018

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Indennità ex art. 32 - spettanza

Lavoro - lavoro subordinato (nozione, differenze dall'appalto e dal rapporto di lavoro autonomo, distinzioni) – costituzione del rapporto - durata del rapporto - a tempo determinato - in genere - indennità ex art. 32, comma 5, della l. n. 183 del 2010 - rivalutazione monetaria ed interessi legali - spettanza - fondamento. Corte di Cassazione Sez. L, Sentenza n. 26234 del 18/10/2018

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Determinazione convenzionale "per relationem"

Obbligazioni in genere - obbligazioni pecuniarie - interessi - saggio degli interessi - interessi ultralegali - convenzione - determinazione convenzionale "per relationem" - ammissibilità - requisiti - univocità- riferimento alle condizioni usualmente praticate - ammissibilità - condizioni - esistenza di discipline vincolanti su scala nazionale - necessità - fattispecie. Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 26173 del 18/10/2018

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Domanda del coerede nei confronti degli altri

Procedimento civile - domanda giudiziale - nuova domanda - impresa familiare - iniziale domanda del coerede nei confronti degli altri al fine di conseguire una quota dell'azienda - successiva richiesta diretta a conseguire gli utili ancora dovuti al momento della cessazione del rapporto di collaborazione - “mutatio libelli” - sussistenza - fondamento. Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 26274 del 18/10/2018

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Vizio della motivazione

Impugnazioni civili - cassazione (ricorso per) - motivi del ricorso - vizi di motivazione - vizio della motivazione ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. nella formulazione successiva al d.l. n. 83 del 2012 – censura relativa a fatto pacifico o "non contestato" - deducibilità - esclusione - fondamento. Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 26274 del 18/10/2018

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Ricorso per cassazione in materia contabile - notifica

Impugnazioni civili - cassazione (ricorso per) - giurisdizioni speciali (impugnabilità) - corte dei conti - ricorso per cassazione in materia contabile - notifica al p.g. presso la corte di cassazione - inammissibilità. Corte di Cassazione Sez. U, Sentenza n. 26256 del 18/10/2018

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Differenza d'inventario

Azienda – affitto - cessazione - differenza d'inventario - regolamentazione. Corte di Cassazione Sez. 5, Sentenza n. 26193 del 18/10/2018

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Distanze previste dagli strumenti urbanistici

Proprietà - limitazioni legali della proprietà - rapporti di vicinato - norme di edilizia - piani regolatori – distacchi tra le costruzioni - in genere - distanze previste dagli strumenti urbanistici - deroghe convenzionali - ammissibilità - esclusione - atto di concessione derogatorio rispetto allo strumento urbanistico - rilevanza - esclusione. Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 26270 del 18/10/2018

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Lavoro irregolare - sanzioni

Previdenza (assicurazioni sociali) - sanzioni civili - lavoro irregolare - art. 36 bis, comma 7, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. in l. n. 248 del 2006 – incostituzionalità - conseguenze - sanzioni amministrative - applicabilità - esclusione. Corte di Cassazione Sez. L, Sentenza n. 26489 del 19/10/2018

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Certificato dell'ispettorato agrario

Agricoltura - piccola proprietà contadina - agevolazioni tributarie - agevolazione di cui alla l. n. 604 del 1954 - certificato dell'ispettorato agrario - necessità - potere del giudice di valutare l'idoneità probatoria del certificato - sussistenza. Corte di Cassazione Sez. 5, Ordinanza n. 26454 del 19/10/2018

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Computabilità nel periodo di comporto

Lavoro - lavoro subordinato (nozione, differenze dall'appalto e dal rapporto di lavoro autonomo, distinzioni) – estinzione del rapporto - diritto alla conservazione del posto - infortuni e malattie - comporto - artt. 175 e 177 del c.c.n.l. settore terziario del 18 luglio 2008 - infortunio sul lavoro - computabilità - fondamento. Corte di Cassazione Sez. L, Sentenza n. 26498 del 19/10/2018

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Distanze legali fra costruzioni nei rapporti fra privati

Fonti del diritto - legge regionale - limiti - in genere - distanze legali fra costruzioni nei rapporti fra privati – disciplina - competenza legislativa esclusiva dello stato – derogabilità mediante legge regionale – limiti – regolamento attuativo della legge regionale – estensione – fattispecie. Corte di Cassazione Sez. 2, Ordinanza n. 26518 del 19/10/2018

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Formazione e Aggiornamento amministratori condominio

Corso di aggiornamento online Amministratore condominio

Corso di aggiornamento ONLINE Amministratore condominio - Viene rilasciato l'attestato di partecipazione che consente di svolgere l'attività professionale ai sensi dell'art. 71 bis disp. att. c.c. e d.m. 140/2014. Agli avvocati ed ai Dottori Commercialisti ed agli Esperti contabili viene, inoltre, rilasciato un certificato con i crediti formativi riconosciuti dal Consiglio Nazionale Forense e dal Consiglio Nazionale Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili

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Corso abilitante online Amministratore condominio

Corso abilitante ONLINE Amministratore condominio - Viene rilasciato l'attestato di partecipazione che consente di svolgere l'attività professionale ai sensi dell'art. 71 bis disp. att. c.c. e d.m. 140/2014 - AMMI.CO.PRO - amministratori condominio professionisti associazione di categoria (costituita ai sensi della L. 4/2013) - Avvocati per l'Europa (Agenzia di Formazione - Decreto Miur del 2 Agosto 2011) e da Foroeuropeo). 

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