Locazioni (news)

Le Sezioni Unite, pronunciando su questione di massima e di particolare importanza, hanno affermato che, nel caso in cui l’opposizione a decreto ingiuntivo, concesso in materia di locazione di immobili urbani soggetta al rito speciale di cui all’art. 447-bis c.p.c., sia erroneamente proposta con citazione, anziché con ricorso, non opera la disciplina di mutamento del rito di cui all’art. 4 del d.lgs. n. 150 del 2011, che è applicabile quando una controversia viene promossa in forme diverse da quelle previste dai modelli regolati dal medesimo decreto, producendo l’atto gli effetti del ricorso, in virtù del principio di conversione, se comunque venga depositato in cancelleria entro il termine di cui all’art. 641 c.p.c.

Pagamento effettuato dalla conduttrice  ex art. 72 del d.p.r. n. 602/1973 in presenza dell’ordine al conduttore ai sensi  di pagare alla controparte i fitti e le pigioni scaduti e non corrisposti nel termine di giorni 15 fino a concorrenza del credito. Efficacia liberatoria del debitore esecutato nei confronti del creditore pignorante se e quando il pagamento che il debitore esegua al creditore assegnatario vada a buon fine - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 39969 del 14 dicembre 2021, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Infondatezza dell’eccezione – Risoluzione del contratto con ordine di rilascio e condanna del conduttore al pagamento dei canoni non versati - Ricorso per cassazione del conduttore soccombente - Corte di Cassazione, sez. VI, ordinanza  n. 35681 del 19 novembre 2021, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Il giudizio viene instaurato da un soggetto presso il Tribunale ordinario per il riconoscimento di validità ed efficacia del contratto di locazione  stipulato, quale conduttore, con una s.r.l.,  - Corte di Cassazione, sez. un, ordinanza n. 15013 del 28 maggio 2021, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Con sentenza n. 128 del 22 giugno 20121 la Corte Costituzionale ha abrogato per incostituzionalità la proroga disposta dall’art. 54-ter del d.l. n. 18/2020 (che estendeva l’efficacia temporale della sospensione dell’esecuzione di tutti gli sfratti sino al 30 giugno 2021). Ciò in relazione alle procedure esecutive aventi ad oggetto l’abitazione principale del debitore.

Immobile venduto dopo la scadenza del contratto e non riconsegnato dopo la sua scadenza - il conduttore  ha agito per i danni dal locatore causati al bene locato -  a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

 La molteplicità dei decreti governativi emanati nell’ultimo anno e mezzo, riguardanti la sospensione dell’esecuzione degli sfratti per morosità e, in generale, ispirati alla tutela dei conduttori danneggiati dal lockdown, ha subito creato problemi interpretativi. 

Locazione - disciplina delle locazioni di immobili urbani (legge 27 luglio 1978 n. 392) - immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione - durata - recesso del conduttore - Locazione di immobile conclusa dalla P.A. "iure privatorum" - Gravi motivi ex art. 27, comma 8, della l. n. 392 del 1978 - Configurabilità - Interesse pubblicistico delle determinazioni del conduttore - Sufficienza - Esclusione - Fattispecie.

Sfratto per morosità – eccezione di nullità del contratto per mancanza di prova scritta del contratto ed eccezione di usucapione dell’immobile locato - Corte di Cassazione, sez. VI, ordinanza n. 13708 del 19 maggio 2021, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Sommario: La normativa precedente la pandemia - Le novità di cui ai vari DPCM del 2020 e del 2021 - Nuove possibilità per i conduttori di proseguire nella locazione ovvero di sospendere o ridurre il canone anche alla luce di disposizioni del codice civile e della legge n. 392/1978. - La giurisprudenza di merito sulle nuove normative - L’ultimo blocco degli sfratti e le proroghe dell’esecuzione (DPCM: legge n. 69/2021, di conversione del d.l. n. 41/2021). il conduttore, avrà la possibilità sia di ridurre l’entità del canone ovvero di sospenderne temporaneamente il pagamento (limitatamente al periodo di pandemia), sia di rinegoziare, con argomenti più efficace dimostrabili, il rinnovo del contratto, nonchè di ottenere la risoluzione dello stesso per eccessiva onerosità sopravvenuta ovvero per recesso motivato anticipato. di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Sommario: La locazione di immobili ad uso non abitativo - Breve premessa storica ed evoluzione legislativa. -LE LOCAZIONI NON ABITATIVE -Le attività tutelate: durata, rinnovo e canone - Aree nude - Locazione di albergo con pertinenze a affitto d’azienda - Diniego di rinnovo e sanzioni (artt. 28, 29 e 31) - Canone, aggiornamento -  Gli oneri accessori - Locazioni stagionali e transitorie - La successione nel contratto (art. 37) -Il recesso (art. 27, ultimo comma) -Uso diverso dal pattuito (art. 80) - ATTIVITA’ A PIENA TUTELA - Avviamento, prelazione, riscatto, cessione e sublocazione dell’azienda. - Sublocazione e cessione del contratto (art. 36): -Prelazione e riscatto (artt. 38, 39 e 40) - Prelazione in caso di nuova locazione (art. 40) - L’art. 79 - Il recesso del conduttore - RAPPORTI TRA CONDOMINIO E CONDUTTORI - Limiti ai rapporti tra Condominio e conduttori - Cenno sulle novità di cui ai vari DCPM del 2020 di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

La locazione: differenza tra affitto e locazione, aspetti sostanziali e processuali. - 6.1. Locazione e la novazione del rapporto, presupposti. - 6.2. Il sinallagma contrattuale. 6.3. Indennità di avviamento. - 6.4. Le obbligazioni del locatore. - 6.5. Le obbligazioni del conduttore, restituzione della cosa locata. - 6.6. Locazione non abitativa: la denuntiatio, presupposti. - 6.7. La risoluzione per inadempimento del conduttore, risarcimento danno per il locatore, quantificazione. - 6.8. Locazione di immobile ad uso non abitativo, affitto di azienda: differenze - Rassegna della giurisprudenza di legittimità Gli orientamenti delle Sezioni Civili - Corte suprema di cassazione ufficio del massimario (DI STEFANIA BILLI E STEFANO PEPE) dal sito web della Corte di Cassazione

Consapevolezza del conduttore sin dal momento della stipula del contratto della mancanza dell’agibilità dell’immobile – Accoglimento della domanda di risoluzione avanzata dallo stesso da parte del Tribunale e riforma in appello della sentenza, con condanna del conduttore stesso a pagare i canoni pregressi non versati, previa risoluzione del contratto per suo inadempimento - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 1007 del 20 gennaio 2021, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Rigetto della domanda di sfratto per morosità, con sentenza riformata in appello – Ricorso per cassazione – Legittimità della sospensione del pagamento del canone ex art. 1460 c.c. - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 2154 del 29 gennaio 2021, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Appalto di ristrutturazione di immobile da parte del conduttore - Richiesta di pagamento delle opere - Mancato pagamento del prezzo pattuito dal conduttore fallito – Azione di indebito arricchimento dall’appaltatrice nei confronti del proprietario-locatore dell’immobile – Inammissibilità - Corte di Cassazione, sez. VI, ordinanza n. 1708 del 26 gennaio 2021, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

La normativa precedente la pandemia - Le novità di cui ai DPCM dell’11 marzo e del 17 maggio, nonché al d.l. n. 18/2020 (convertivo con modifiche con la legge n. 27/2020) - Nuove possibilità per i conduttori di proseguire nella locazione ovvero di sospendere o ridurre il canone anche alla luce di disposizioni del codice civile e della legge n. 392/1978. - La giurisprudenza di merito sulle nuove normative - Conclusioni. a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma

 Accoglimento della domanda con sentenza riformata in appello – Pronuncia “ultra petita” – Inammissibilità del ricorso per cassazione - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 22863 del 20 ottobre 2020, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Violazione del regolamento condominiale - Azione giudiziale del Condominio nei confronti del condomino e del conduttore per la cessazione dell’attività e per il risarcimento del danno -  Accoglimento della domanda, con sentenza confermata dalla Corte d’Appello – Ricorso per cassazione della proprietaria e della conduttrice, dalla quale questa, in subordine, aveva chiesto di essere manlevata - Cassazione, sez. II, ordinanza n. 21562 del 7 ottobre 2020 a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dalla società mediatrice nei confronti del beneficiario del contratto - Accoglimento dell’opposizione con sentenza (confermata dalla Corte d’Appello) di revoca dell’ingiunzione – Ricorso per cassazione della ricorrente opposta e controricorso da parte dell’opponente - Cassazione, sez. II, ordinanza n. 21524 del 7 ottobre 2020 a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Conversione del rito in primo e secondo grado – Inammissibilità dell’appello incidentale per mancata notifica dell’appello incidentale - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 6658 del 9 marzo 2020. A cura del dott. Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Agenzia delle entrate  - Risposte alle domande più frequenti - Il conduttore mi chiede una riduzione del canone di locazione del canone abitativo in cedolare secca, a causa dell’emergenza Coronavirus. Vorrei sapere come comunicare all’Agenzia delle entrate tale modifica del contratto originario, senza recarmi presso un vostro ufficio e quale è il termine per la comunicazione?

Conversione del rito in primo e secondo grado – Inammissibilità dell’appello incidentale per mancata notifica dell’appello incidentale - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 6658 del 9 marzo 2020. A cura del dott. Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Locazioni commerciali: l’accresciuta tutela dei conduttori dopo le riforme legate al coronavirus, a cura di Riccardo Redivo, già Presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma

1) Il “favor conductoris” a tutela delle attività di lavoro nella legislazione vigente

2) Ulteriori provvedimenti a favore dei conduttori di immobili adibiti ad attività commerciali, nonché nuove possibilità per gli stessi di poter usufruire della normativa esistente, in presenza della crisi connessa allo scoppio del coronavirus

3) Nuove possibilità per i predetti conduttori di proseguire nella locazione ovvero di sospendere o ridurre il canone alla luce di disposizioni del codice civile e della legge n. 392/1978

Locazione non abitativa– Diniego di rinnovo alla prima scadenza – Rinuncia del conduttore al rinnovo esennale per il secondo biennio – Efficacia della rinuncia – Condizioni – Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 5127 del 26 febbraio 2020  

Domanda di pagamento di spese condominiali - Onere della prova - Ripartizione tra locatore e conduttore - Oggetto.

Decreto ingiuntivo per canoni non pagati dal conduttore. Mancata opposizione di quest’ultimo - Definitività del provvedimento - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 31340 del 2 dicembre 2019. 

Immobile locato a due soggetti - Domanda di risarcimento danni proposta da parte locatrice per inadempimento dei conduttori – Rinuncia al ricorso per cassazione di uno dei conduttori soccombente - Corte di Cassazione, sez. III, ordinanza n. 30111 del 19 novembre 2019.

Ricorso per cassazione della società promissaria soccombente proposto sulla base di un vizio di motivazione dovuto ad un mero rinvio del giudice d’appello alla motivazione della sentenza di primo grado - Corte di Cassazione, sez. III, sentenza n. 28215 del 4 novembre 2019 a cura di Riccardo Redivo già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Immobile locato destinato ad uso non abitativo – Contestazione della legittimità del recesso del conduttore effettuato, pur secondo contratto, solo con tre mesi di preavviso -  Applicabilità dell’ultimo comma dell’art. 27 della legge sull’equo canone – Esclusione - Corte di Cassazione, sez. VI, ordinanza n. 23424 del 19 settembre 2019, a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.