L’azione di rivendica del condominio nei confronti delle eredi dell’ex portiere deceduto (già tale e, poi, conduttore), le quali continuavano ad occupare l’immobile, indicato come alloggio del portiere nel regolamento condominiale.

 Il caso, esaminato di recente dalla Suprema Corte, appare subito interessante per la frequenza con cui si pone la discussa questione della proprietà del bene comune (nella specie dichiarato destinato espressamente ad alloggio del portiere nel regolamento condominiale) in capo o meno a favore del Condominio. . . . .

L’ente sosteneva di essere proprietario dell’immobile ex art. 1117 c.c., (occupato dagli eredi del ex  portiere, dimessosi dall’incarico nel 1981 e poi, quale inquilino, rimasto con la famiglia, quale conduttore fino al 2001 (come stabilito con sentenza del 2001, dichiarativa di cessazione definitiva del rapporto locatizio) e, subito dopo deceduto, precisando che gli eredi avevano continuato ad occupare l’immobile indebitamente.

Conveniva in giudizio, pertanto, le predette eredi per il rilascio dell’immobile, mentre, queste, costituitesi in giudizio, eccepivano il difetto di legittimazione attiva del Condominio, il quale non aveva dato prova di essere proprietario dell’immobile.

Il Tribunale adito accoglieva la domanda, dichiarando la proprietà condominiale dell’immobile controverso e, quindi, ordinando alle eredi convenute il rilascio del bene, mentre la sentenza, veniva impugnata dalle soccombenti, le quali ribadivano la nulllità del giudizio di prime cure per carenza di legittimazione ad causam del Condominio e di ius postulandi in capo all’ amministratore dello stesso, ma la Corte d’Appello respingeva il gravame.

Con ricorso per cassazione le eredi soccombenti sostenevano, infine, la violazione e falsa applicazione di norme di diritto da parte del giudice d’appello, con riferimento agli artt. 1117, 2697 e 2909 c.c. in relazione all’art. 360, I comma n. 3 c.p.c..

La Suprema Corte respingeva il ricorso, con una motivazione chiara e certamente condivisibile.

La normativa vigente e l’ultimo orientamento giurisprudenziale

Va premesso e ricordato che il II comma dell’art. 1117 c.c. stabilisce che sono di proprietà comune anche i locali per i servizi comuni, come la portineria,, incluso l’alloggio del portiere.

Già con sentenza n. 14796 del 14 giugno 2017 il giudice di legittimità aveva espresso in tema il seguente principio:  “In tema di condominio di edifici, per stabilire se un locale tra quelli indicati dall’art. 1117, II comma c.c., suscettibili di utilizzazioni diverse ed anche autonome, sia comune, occorre accertare se, prima della costituzione del condominio, come conseguenza della vendita dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero stabile, vi sia stata, espressamente o di fatto, una destinazione del bene al servizio comune, ovvero se questa gli sia stata sottratta. Nella specie la Cassazione ha ritenuto che la contestuale vendita, in uno con altre unità immobiliari, del locale originariamente adibito da parte dell’unico proprietario del fabbricato, ad alloggio del portiere, ne avesse determinato la sottrazione alla sua destinazione al servizio della cosa comune”

In senso analogo, la stessa Suprema Corte, con sentenza n. 27407 del 20 . 9 . 2022, in relazione alla controversia sopra descritta, ha affermato che “L’individuazione delle parti condominiali comuni di cui all’art. 1117 c.c. ed operante con riferimento di cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata esclusivamente dalle  risultanze contrarie di cui all’atto costitutivo del condominio (ovvero dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali) ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto del condominio, non rilevando, a tal fine, quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato con il consenso individuale dei singoli condomini e volto, quindi, a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni”.

Riccardo Redivo