6.Capitolo sesto - Uso diverso dal pattuito (art. 80)

Capitolo sesto - Uso diverso dal pattuito (art. 80)

La norma originale è stata abrogata, per la sua chiara incostituzionalità ex artt. 3 e 42 Cost., dalla nota sentenza della Corte Costituzionale n. 185/1988. Mentre la vecchia disposizione prevedeva, infatti, la decadenza del locatore dalla possibilità di chiedere la risoluzione del contratto per l’avvenuto mutamento d’uso rispetto all’utilizzo convenuto in contratto, fino ad un anno dopo la conoscenza del fatto da parte del locatore, attualmente il locatore deve agire per la risoluzione del rapporto entro un trimestre dalla conoscenza e, in ogni caso, entro un anno dall’avvenuto mutamento di destinazione (altrimenti deve applicarsi il regime relativo all’uso effettivo impresso all’immobile locato). Infine, nel caso di mutamento parziale d’uso, senza che sia richiesta la risoluzione del contratto, deve applicarsi il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente (art. 80, II comma).

 La dichiarazione comunicata dal conduttore costituisce un atto unilaterale ricettizio. L’eccezione di merito deve essere sollevata dalla parte e non d’ufficio dal giudice, mentre l’eventuale contestazione del locatore introduce un’azione di accertamento e non costitutiva, il cui scopo è solo quello di stabilire se i “gravi motivi” sussistevano già al momento della comunicazione motivata di recesso.

Giurisprudenza

“Quando sia contrattualmente stabilita una destinazione dell’immobile locato ad attività che non comportino il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, al conduttore che invochi il suo diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non è sufficiente dimostrare che, nonostante il tenore delle clausole contrattuali dell’immobile sia stata svolta un’attività comportante detto contatto, essendo anche necessario che egli provi che sia decorso il termine di tre mesi dalla data in cui il locatore ha avuto conoscenza del mutamento dell’uso pattuito, ai sensi dell’art. 80 della legge n. 392/1978” (Cass. 13 maggio 2017 n. 13705; conf. Cass. n. 9789/1998).

“In tema di mutamento della destinazione d’uso della cosa locata, il decorso del termine di decadenza di cui all’art. 80 L. n. 392/1978 per mancato esercizio da parte del locatore dell’azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dall’avvenuta conoscenza, non è rilevabile d’ufficio dal giudice, dovendo la parte interessata, nel sollevare l’eccezione, manifestare chiaramente la volontà di avvalersi dell’effetto estintivo dell’altrui pretesa, ricollegato dalla legge al decorso di un certo termine” (Cass. 4 agosto 2011 n. 17005; conf. Cass. n. 14765/2007)”.