01.3 Scioglimento del condominio

01 IL CONDOMINIO IN GENERALE 01.3 Scioglimento del condominio

Lo scioglimento del condominio è possibile quando un edificio od un gruppo di edifici, che appartengano per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, possano essere divisi in edifici autonomi talché i comproprietari di ciascuna parte si possano costituire in condominio separato (art. 61, co. 1, disp.att. c.c.), restando in comune tra gli originali condomini alcune delle cose comuni di cui all’art. 1117 c.c., alle quali si continuano ad applicare le norme sul condominio e non quelle sulla comunione (art. 62, co. 1, disp.att. c.c.).

Sul punto è stato osservato (Trib. Roma n. 9902/2021) che l'espressione "edifici autonomi" esclude di per sé che il risultato della separazione si concretizzi in una autonomia meramente amministrativa, giacché, più che ad un concetto di gestione, il termine "edificio" va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condomìni, deve essere suscettibile di divisione in parti distinte. La sola estensione che può consentirsi a tale interpretazione è quella riferita all'art. 62 citato che richiama l'art. 1117 c.c. Al di fuori di tali interferenze di carattere amministrativo espressamente prevista dalla legge, se la separazione del complesso immobiliare non può attuarsi se non con interferenze ben più gravi, interessanti la sfera giuridica propria di altri condomini, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù o altri oneri di carattere reale, è da escludere che lo scorporando edificio possa avere una propria autonomia strutturale, pur essendo eventualmente autonoma la funzionalità di esso riferita alla sua destinazione e gestione amministrativa (Cass. n. 21686/2014).

Lo scioglimento è deliberato dalla maggioranza prevista dall’art. 1136, co. 2, c. c.. Se, invece, per ottenere la separazione sia necessario modificare «lo stato delle cose» oppure eseguire «opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini» occorre la maggioranza prevista dall’art. 1136, co. 5, c.c.

La delibera deve essere trascritta nei registri immobiliari.

Lo scioglimento può essere anche disposto dal giudice su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte di edificio che si intende separare (art. 61 cit. co. 2). Secondo la giurisprudenza il terzo deve essere inteso con riferimento al numero dei comproprietari della parte da separare e non alle quote da ciascuno di essi rappresentate (Cass. n. 397/1974).

MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO a cura di Adriana Nicoletti - Avvocato del Foro di Roma - Foroeuropeo – Rivista Giuridica online - Reg. n. 98/2014 Tribunale di Roma - Registro speciale Ordine Giornalisti del Lazio - Direttore Avv. Domenico Condello