02.1 Premessa: le parti comuni e la presunzione di comunione

02 LE PARTI COMUNI E LA PRESUNZIONE DI COMUNIONE 02.1 Premessa

Come si è accennato, si può parlare di condominio quando, in un medesimo edificio o complesso immobiliare (condominio orizzontale e super condominio), vengano a coesistere distinte unità immobiliari di proprietà esclusiva unitamente a parti di edificio che, per ubicazione e struttura funzionale, rimangono in comunione in quanto destinate a soddisfare i bisogni generali dei condomini.

Il singolo condomino, pertanto, è proprietario esclusivo del suo appartamento e, contestualmente, è comproprietario, pro indiviso, di alcune parti di edificio in virtù di una comunione forzosa sulle stesse.

A differenza della comunione ordinaria, pertanto, dove ciascun comproprietario può in ogni momento chiedere lo scioglimento della situazione comune, nel condominio i partecipanti non possono, di norma, chiedere la divisione delle parti comuni, a meno che la divisione non possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e sempre con il consenso unanime dei partecipanti.

La distinzione tra i due tipi di comunione, ordinaria e forzosa, non è di poco conto se si considera che, in virtù del nuovo ambito di applicabilità delle disposizioni di cui all’articolo 1117 e ss. del codice civile anche al c.d. condominio orizzontale, le norme sul condominio potranno applicarsi a quei complessi residenziali (es. ville a schiera) in cui sia riscontrabile un rapporto di pertinenzialità e di accessorietà tra le parti comuni e ciascuna villa. Viceversa, laddove manchi tale rapporto, si parlerà di comunione generale per le parti che sono comuni a tutti i proprietari delle ville, e di comunione parziale tra le ville bi o pluri - familiari.

Il tutto con evidenti differenze in ordine al regime giuridico anche in tema di modifiche alla cosa comune.

MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO a cura di Adriana Nicoletti - Avvocato del Foro di Roma - Foroeuropeo – Rivista Giuridica online - Reg. n. 98/2014 Tribunale di Roma - Registro speciale Ordine Giornalisti del Lazio - Direttore Avv. Domenico Condello