03. 8 Limiti all’esercizio del diritto di sopraelevazione e relativa indennità

03 LA DISCIPLINA DELLE PARTI COMUNI

03.8. Limiti all’esercizio del diritto di sopraelevazione e relativa indennità

L’esercizio della facoltà di sopraelevare trova espressi limiti nei primi tre commi dell’art. 1127 c.c.

Il titolo, cui fa riferimento il cpv. della norma, può essere l’atto costitutivo del condominio, ma anche il regolamento di condominio predisposto dal costruttore e recepito dagli acquirenti nei rispettivi atti di compravendita, il quale può contenere anche previsioni più restrittive (Cass., ord., n. 10848/2019).

In relazione alla stabilità dell’edificio, se le strutture dello stabile non sono tali da sopportare nuovi piani o nuove fabbriche il divieto non può essere superato neppure con il consenso unanime dei condomini.

Per le sopraelevazioni in zona sismica, per tale profilo occorre fare riferimento alle norme contenute nella L. 3 febbraio 1974, n. 64 modificata dall’art. 90 del D.P.R. 6 agosto 2001, n. 380. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell'art. 1127, co. 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull'autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (Cass. ord., n. 2000/2020).

Il potenziale pregiudizio dell’aspetto architettonico dello stabile consente ai condomini di opporsi alla sopraelevazione non solo prima dell’inizio della nuova costruzione, ma anche dopo che la stessa sia stata realizzata, con facoltà di domandare, in questa seconda ipotesi, la riduzione in pristino ed il risarcimento del danno conseguente al pregiudizio derivato (Cass. n. 6611/1982).

Secondo la giurisprudenza (Cass. n. 33104/2021. Vedi anche Cass., ord., n. 15675/2020) "la nozione di aspetto architettonico, la cui violazione costituisce uno dei limiti del diritto di sopraelevazione ex art. 1127, co. 3, c.c., è complementare, ancorché differente, rispetto a quella di decoro architettonico ex art. 1120 c.c., dalla quale non può prescindere, sicché anche l'intervento edificatorio in sopraelevazione deve rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare, rispetto al preesistente complesso, una rilevante disarmonia percepibile da qualunque osservatore, senza che occorra che l'edificio sia dotato di particolare pregio artistico, ma soltanto di una fisionomia propria, a meno che, per le modalità costruttive o le modificazioni apportate, non si trovi in stato di degrado complessivo tale da rendere ininfluente ogni ulteriore intervento. Peraltro, l'apprezzamento del giudice, da condurre in base alle caratteristiche stilistiche dell'immobile al fine di verificare l'esistenza di un danno economicamente valutabile, sfugge al sindacato di legittimità ove congruamente motivato. (Nella specie, la sopraelevazione, connotandosi come un corpo estraneo visibile per un breve tratto dalla strada e dalle finestre dei condomini attori e di altri fondi privati, è stata considerata lesiva del decoro e dell'aspetto architettonico)".

Quanto infine alla diminuzione dell’aria e della luce nei confronti dei piani sottostanti, giurisprudenza e dottrina sono concordi nel ritenere che si deve trattare di una notevole limitazione, che può verificarsi anche rispetto ad un solo appartamento.

I casi di divieto elencati dall’art. 1127 c.c. sono ipotesi tassative: ciò non toglie che vi possano essere in concreto altri limiti al diritto di sopraelevazione qualora la nuova costruzione possa arrecare danno e pregiudizio ai vari condomini. Ad esempio è stato sostenuto che il proprietario dell’ultimo piano mentre può sopraelevare sull’area sovrastante il suo piano, non può invece costruire in sopraelevazione in modo da ampliare ed estendere l’area dell’ultimo piano o del lastrico solare, realizzando costruzioni a sbalzo, parapetti, terrazze poggianti sui piloni di sostegno, ecc. (Cass. n. 2873/1971).

L’obbligo di corrispondere l’indennità di cui all'art. 1127, co. 4, c.c. è stato individuato nella necessità di riconoscere “una misura compensativa della riduzione del valore delle quote di pertinenza degli altri condomini sulla comproprietà del suolo comune conseguente alla sopraelevazione realizzata dall’un d’essi e dall’acquisto da parte di questi della proprietà relativa” (Cass. Sez. Un. 16794/2007. Conf. Cass. n. 24327/2011).

Ogni condomino, infatti, ex art. 1118 c.c., ha un diritto di comproprietà, proporzionato al valore del piano o porzione di piano in proprietà esclusiva, sulle cose comuni elencate nell'art. 1117 c.c. e, quindi, anche sull’area sulla quale sorge l’edificio, cui consegue, per effetto della realizzazione di nuovi piani, un’alterazione degli elementi che concorrono a formare la proporzione in ragione dell’aumento della quota nella comunione da parte del soggetto che sopraeleva a svantaggio delle quote degli altri partecipanti alla comunione. Si parla di sopraelevazione anche "per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato" (Cass. 16794/2007 cit.).

Al pagamento dell’indennità sono tenuti: il proprietario esclusivo del lastrico solare; quello della terrazza a livello; quello dell’ultimo piano che costruisca uno o più piani in aggiunta a quelli già esistenti; l’acquirente del diritto di sopraelevazione; colui che sostituisce, in occasione di una sopraelevazione, il tetto preesistente con una terrazza ad uso esclusivo, ecc.

Destinatari dell’indennizzo sono solo coloro che hanno qualità di condomini al tempo in cui si esegue la sopraelevazione: essa deve pertanto essere calcolata in base al valore posseduto dall’area, da occuparsi con la nuova costruzione, al momento in cui il sopralzo è stato eseguito e non già a quello in cui l’indennità è liquidata (Cass. n. 7028/2019).

La somma risultante da tale calcolo, peraltro, configurata come debito di valore, deve essere rivalutata alla stregua della sopravvenuta svalutazione monetaria mentre, ovviamente, debbono essere liquidati anche gli interessi legali, per i quali non trova applicazione la regola dettata dall'art. 1224 c.c., per debiti di valuta, secondo cui questi sono dovuti dalla costituzione in mora, essi spettando, invece, dal giorno di ultimazione della sopraelevazione (Cass. n. 7028 cit. Nella specie la Suprema Corte ha cassato con rinvio la decisione del giudice del merito che aveva fatto decorrere gli interessi dalla data di inizio lavori).

Per «valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica» si intende il valore dell’area comune determinato dalla proiezione verticale della nuova opera e non il valore del lastrico solare o della porzione di piano soprastante l’edificio su cui insiste la sopraelevazione.

L’ammontare dell’indennità si determina “assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo, infine, dal quoziente cosi ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione; nel caso di sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo il valore del suolo per il numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione deve essere moltiplicato per il numero di questi ultimi e l’ammontare dell’indennità è rappresentato dal prodotto cosi ottenuto, diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione” (Cass. n. 8096/2014).

MANUALE GIURIDICO DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO a cura di Adriana Nicoletti - Avvocato del Foro di Roma - Foroeuropeo – Rivista Giuridica online - Reg. n. 98/2014 Tribunale di Roma - Registro speciale Ordine Giornalisti del Lazio - Direttore Avv. Domenico Condello