Area comune di parcheggio – realizzazione da parte di alcuni condomini di box e autorimesse – violazione art. 1102 c.c. – sussistenza -  corte di cassazione, sez. 2, ordinanza  n.  5059 del 25 febbraio 2020 a cura di Adriana Nicoletti – Avvocato del Foro di Roma – Commento

FATTO. L’oggetto della controversia verteva sulla trasformazione, da parte di alcuni condomini, di una zona dell’area destinata a parcheggio dell’edificio in box/garage e sulla conseguente domanda di rimozione dei detti manufatti che, secondo l’attore, avevano violato i limiti dell’art. 1102 c. c.. La loro realizzazione, infatti, aveva impegnato una porzione cospicua dello spazio comune, che risultava occupata stabilmente con gli stessi, con conseguente sottrazione di tale spazio all’uso collettivo. Con tale motivazione la Corte di appello aveva riformato la sentenza di primo grado ed i condomini, realizzatori dell’opera, ricorrevano in Cassazione che rigettava il ricorso. 

DECISIONE. Con il ricorso la sentenza di secondo grado veniva censurata per due motivi: da un lato, si sosteneva che avere realizzato dei box in un’area condominiale destinata a parcheggio non ne aveva snaturato la destinazione originaria, né aveva impedito agli altri condomini di farne pari uso e, dall’altro, che mancava la prova dell’impedimento o del disagio correlati alla chiusura dell’area mediante i box.

Nel rigettare il ricorso la Corte di cassazione ha affermato che la sentenza di appello non si era discostata dall’orientamento costante della giurisprudenza e che vale qui la pena di riportare:

«dopo l’entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 anche le aree destinate a parcheggio, ove manchi un’espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, rientrano tra le parti comuni dell’edificio condominiale, a norma dell’art. 1117 c.c.» (Cass. 08 marzo 2017, n. 5831), per cui «la loro trasformazione, sia pure solo in parte, in un’area destinata alla installazione, con stabili opere edilizie, di box o autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei condomini, comporta sia un’alterazione della consistenza strutturale delle cosa comune, sia una sottrazione della destinazione funzionale della stessa» (Cass. 21 maggio 1994, n. 4996).

A questo vogliamo aggiungere il diverso caso in cui nel garage condominiale (ma a questo punto, anche nell’area di parcheggio comune per effetto della novella del 2012) i posti macchina siano delineati con le strisce, numerati ed accatastati individualmente ed il proprietario (ma anche l’utilizzatore esclusivo per atto di acquisto), per evitare che altri condomini parcheggino la propria autovettura dove non devono, decida di recintare tale spazio in modo da escludere altri dall’uso abusivo di detto posto. Ad avviso dalla Corte di cassazione (Cass. 22 novembre 2011, n. 24645) l’intervento è ammissibile a condizione che l’opera sia limitata alla proprietà esclusiva, non invada lo spazio del vicino o quello di proprietà comune e non renda più difficoltose le manovre di parcheggio e salvo il rispetto delle norme regolamentari.

La precedente giurisprudenza sul punto è  conforme, avendo più volte affermato che tale facoltà prende vita dal diritto del proprietario di recintare la proprietà esclusiva, con l’eccezione di costituire servitù negative o di compiere atti emulativi. L’art. 841 c.c., che consente la chiusura del proprio fondo si estenderebbe, secondo la Corte Suprema, anche alle strutture di c.d.  box apposti in zone condominiali di parcheggio, pur nel rispetto dei limiti di cui sopra (Cass. 14 marzo 2005, n. 5542).

Condominio

Area comune di parcheggio