condominio - Apertura di accesso di proprietà esclusiva su cortile condominiale – corte di cassazione, sez. 2, ordinanza n. 26703 del 24 novembre 2020 - commento

Condominio - Uso del bene comune - Apertura di accesso di proprietà esclusiva su cortile condominiale – violazione art. 1102 cod. civ. - consulenza tecnica di ufficio- limiti - corte di cassazione, sez. 2, ordinanza n. 26703 del 24 novembre 2020 a cura di Adriana Nicoletti – Avvocato del Foro di Roma – Commento

FATTO. La Corte di appello di Roma accoglieva parzialmente il gravame formulato dal condominio ed ordinava ad un condomino di rimuovere due porte carrabili aperte, nel muro perimetrale dell’edificio condominiale, per mettere in comunicazione il garage di proprietà esclusiva dell’appellato con il cortile comune e con la pubblica via.

A fondamento i giudici di merito evidenziavano una violazione dell’art. 1102 c.c., in quanto le aperture in questione, per le loro dimensioni, rappresentavano una rilevante alterazione del muro perimetrale che – come accertato dal CTU in sede cautelare – era stato privato della sua funzione di muro di contenimento. L’intervento, inoltre, aveva ridotto la possibilità d’uso del cortile destinato a parcheggio, considerato che per accedere al garage privato vi era la necessità di lasciare uno spazio di manovra, con conseguente asservimento del bene comune alla proprietà individuale.

Tutti i motivi di ricorso del condomino soccombente venivano dichiarati inammissibili con condanna dello stesso alla rifusione delle spese processuali in favore del condominio.

DECISIONE. Il ricorrente, per quanto di interesse, censurava la sentenza di secondo grado lamentando sostanzialmente che la Corte di appello aveva erroneamente individuato, nel comportamento dello stesso, una violazione dell’art. 1102 c.c. in tema di pari uso del bene comune (nella specie: apertura sul muro perimetrale di porte di accesso alla proprietà individuale e compressione dei diritti degli altri condomini).

Con l’ordinanza in esame la Corte di cassazione ha ribadito il principio, più che consolidato, secondo il quale la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art. 1102 c.c., seppur non vada intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (dovendo ritenersi conferita dalla legge, a ciascun partecipante alla comunione, la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione), implica, tuttavia, la condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigente e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Detto questo, la Corte Suprema ha evidenziato, in particolare, come il ricorrente, nel denunciare – da parte della Corte di appello – l’aver omesso di prendere in considerazione un fatto decisivo ai fini della decisione, aveva lamentato che il giudice di secondo grado aveva, in realtà, disatteso le conclusioni del CTU il quale pur avendo accertato che il muro, in conseguenza dell’apertura degli accessi, aveva perso ogni funzione di contenimento, negava un pregiudizio statico arrecato dagli interventi in oggetto.

In proposito i giudici di legittimità hanno chiarito che, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., è vizio specifico denunciabile per cassazione “l’omesso esame di un fatto storico e normativo, cioè un preciso accadimento, ovvero una precisa circostanza naturalistica, un dato materiale, un episodio fenomenico rilevante), la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Al contrario esula da tale quadro l’omesso esame di elementi istruttori qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice (Cass. SS.U. 07 aprile 2014, n. 8053).

Nella fattispecie, pertanto, risultavano estranee alla funzione probatoria della CTU le affermazioni circa il mancato superamento dei limiti posti dall’art. 1102 c.c., ovvero l’alterazione della destinazione o impedimento dell’uso del bene comune sotto il profilo paritetico, rientrando gli stessi nella qualificazione giuridica di fatti che spetta solo al giudice del merito. Tutto ciò si può condensare nell’affermazione della Corte Suprema, secondo la quale «la consulenza tecnica d'ufficio è, invero, funzionale alla risoluzione di questioni di fatto che presuppongano soltanto cognizioni di ordine tecnico, e non giuridico, sicché il consulente non può essere incaricato di svolgere accertamenti e di formulare valutazioni circa la legittimità di condotte umane, o di opere materiali, né di ricostruire il contenuto e la portata di una norma o di un negozio, o di rinvenire la normativa applicabile alla fattispecie da giudicare».