Locazioni commerciali dopo il covid-19 - Premessa normativa e prima giurisprudenza di merito in ordine agli sfratti per morosità. 

La normativa precedente la pandemia - Le novità di cui ai DPCM dell’11 marzo e del 17 maggio, nonché al d.l. n. 18/2020 (convertivo con modifiche con la legge n. 27/2020) - Nuove possibilità per i conduttori di proseguire nella locazione ovvero di sospendere o ridurre il canone anche alla luce di disposizioni del codice civile e della legge n. 392/1978. - La giurisprudenza di merito sulle nuove normative - Conclusioni. a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma

 La normativa precedente la pandemia

La disciplina di cui alla legge n. 392/1978, tesa a favorire soprattutto le attività commerciali e di lavoro, ormai in vigore da oltre 40 anni,  è caratterizzata da norme imperative, non derogabili dalla volontà delle parti, in ordine alle quali viene affermata la nullità di “ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello previsto in contratto ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni  della presente legge” (art. 79 legge n. 392 cit.).

I benefici per tutti i conduttori per questo tipo di locazioni sono i seguenti:

a) la durata del contratto di sei mesi più sei (ovvero di nove più nove per le locazioni alberghiere), come stabilito dall’art. 27 della legge n. 392 cit.;

b) l’obbligo per il locatore di rinnovare il contratto alla prima scadenza, salvo motivi di necessità abitative o di lavoro dello stesso e/o dei suoi familiari (artt. 28 e 29);

c) il canone deve restare per tutto il periodo quello indicato nel contratto, salva, se pattuita, la possibilità per il locatore di chiederne l’aggiornamento ISTAT alla scadenza;

d) il solo conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, sia se previsto espressamente nell’atto scritto (recesso convenzionale), sia per gravi motivi (recesso legale), dandone avviso al locatore con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione (art. 27, VII comma).

Per le sole locazioni commerciali (per le quali vi sia un contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori) è prevista, inoltre, la c.d. tutela piena per i conduttori, i quali, alla cessazione del rapporto, avranno diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (artt. 34 e 35); sempre a sublocare l’immobile o a cedere il contratto di locazione, anche senza il consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione allo stesso con raccomandata a.r. (art. 36); a succedere nel contratto nei casi di morte del conduttore, di separazione o divorzio (art. 37); al diritto di prelazione ed a quello eventuale di riscatto (artt. 38 e 39) in caso di vendita del bene ovvero di nuova locazione dello stesso (art. 40).

b) Le novità di cui ai DPCM dell’11 marzo e del 17 maggio, nonché al d.l. n. 18/2020 (convertivo con modifiche con la legge n. 27/2020),  

Il legislatore è intervenuto nuovamente, necessitato dalla gravità del coronavirus che ha colpito l’Italia e tutto il mondo, ispirandosi alla medesima ratio di cui alla disciplina sopra descritta relativa alla piena tutela delle attività comportanti il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori, Ha previsto benefici particolari per i conduttori che hanno dovuto chiudere “le attività commerciali, ritenute non essenziali” (cfr. DPCM dell’11. 3. 2020), che hanno subito, a causa della chiusura temporanea dei locali, una riduzione consistente di fatturato e di liquidità.

Ricordiamo che con il decreto governativo n. 18/2020 è stato inserito un credito d’imposta del 60%, riconosciuto a tutti i conduttori che abbiano dovuto sospendere le loro attività per via delle restrizioni imposte a causa del coronavirus, ed è stabilito, altresì, che, per beneficiare della compensazione, sarà necessario indicare sull’F24 nella sezione Erario “alla colonna importi compensati a credito il codice tributo 6914 ovvero il proprio credito d’imposta per canoni di locazione botteghe e negozi per il mese di marzo 2020” (art. 65 del d.l. n. 18 del 17 marzo 2020).

c) Nuove possibilità per i conduttori di proseguire nella locazione ovvero di sospendere o ridurre il canone anche alla luce di disposizioni del codice civile e della legge n. 392/1978.

Ci si riferisce, anzitutto, agli artt. 1263 e 1264 c.c. (titolati “impossibilità totale o parziale”), secondo i quali “se l’impossibilità – di adempiere - è solo temporanea il debitore, finchè essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’inadempimento”, che, a fronte di una causa di forza maggiore, rende temporaneamente impossibile l’esecuzione del contratto (non potendo, nella situazione di emergenza attuale, svolgere la sua attività e pagare i canoni mensili), con l’effetto giustificativo del ritardo nell’adempimento dei propri obblighi.

In sostanza, finchè dura l’emergenza sanitaria, il ritardo nei pagamenti non genera responsabilità, ma, una volta cessata la stessa, a seguito della ripresa del proprio fatturato, il conduttore dovrà ugualmente versare quanto dovuto, sia pure senza gli interessi sui vecchi pagamenti non effettuati, ma neppure dovuti, come si desume proprio dall’esclusione di responsabilità per mancato adempimento a suo carico.

Inoltre, con la prevista rinegoziazione delle condizioni economiche del contratto per sopravvenuta eccessiva onerosità, in presenza di sopravvenuti eventi imprevedibili che rendano eccessivamente oneroso l’adempimento in capo ad uno dei due contraenti, le parti possono evitare la risoluzione del contratto modificandone il contenuto e, in particolare, la parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla, offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.

Il locatore, quindi, potrà essere invitato dal conduttore a rinegoziare temporaneamente  o definitivamente il contratto di locazione fino al perdurare della crisi economica-sanitaria. Le modifiche contrattuali, comunque, dovranno essere registrate, anche ai fini di una riduzione dell’imposta a carico del locatore.

L’esistenza o meno dei gravi motivi è stata sempre oggetto di discussioni e controversie giudiziali tra le parti ma, con l’esistenza del coronavirus, che ha danneggiato obiettivamente i commercianti in misura molto pesante, sarà assai più semplice per i conduttori dimostrare, anche giudizialmente, l’esistenza delle condizioni di legge per poter recedere o ottenere una congrua riduzione del canone.

d) La giurisprudenza di merito sulle nuove normative

La giurisprudenza di merito si è pronunciata per lo più sulla base delle intimazioni di sfratto per morosità, contestate dai conduttori durante la chiusura delle attività nei periodi del c.d. lockdown ovvero anche sulle cause intentate dai conduttori al fine di ottenere una congrua riduzione della pigione, quanto meno durante il periodo di chiusura dell’immobile locato.

Il Tribunale di Trani (con sentenza del 1°. 9 2020), ritenuta corretta la richiesta di riduzione del canone, perché richiesta prima dell’intimazione di sfratto ha rigettato la domanda di rilascio del bene, mutando il rito per l’accertamento della gravità dell’inadempimento; parimenti quello di Venezia (sentenze del 29. 7. e del 3. 9. 2010) ha escluso di accogliere la domanda di rilascio di cui all’intimazione (ostandovi l’art. 2 Costo relativo al principio di solidarietà); quello di Milano (sent. del 21. 10. 2020) ha invitato il locatore a rinegoziare l’entità del canone, con possibilità per il conduttore, in caso di non accettazione motivata della proposta, di formulare una controproposta; così quello di Napoli (sent. del 15. 7 2020), ha respinto la richiesta di ordine di rilascio, costituendo la pandemia un grave motivo ostativo a detto provvedimento, ove l’intimato, dopo la notifica dello sfratto, abbia corrisposto parte dei canoni non versati, restando moroso nei pagamenti degli altri canoni coincidenti con il periodo di chiusura temporanea dell’attività per emergenza sanitaria; altresì quello di Pisa (sent. del 30. 6. 2020), ha escluso il rilascio nella fase monitoria, essendo stati sospesi i pagamenti durante la chiusura di cui al COVID, rimettendo, quindi, al merito la valutazione sulla gravità dell’inadempimento.

Ancora il Tribunale di Roma (con provvedimento del 25.5. 2020), ritenendo legittima una riduzione del canone se limitata al periodo di sospensione imposta “per factum principis" dell’attività, ritenuta questa solo parziale, ha  ipotizzato una riduzione del canone del 70% (continuando il conduttore ad utilizzare l’immobile del quale ha il possesso per conservare arredamento, materiali e merci in deposito), con obbligo del conduttore stesso di pagare il residuo 30%, oltre agli oneri accessori. Inoltre, lo stesso Tribunale, con sentenza del 27. 8 2020,  su azione del conduttore ex art, 700 c.p.c. al fine di sentire ordinare dal giudicante di non escutere la fideiussione rilasciata a garanzia delle sue obbligazioni, ha accolto la domanda, in presenza sia del fumus, sia del periculum, ritenuta anche l’impossibilità parziale sopravvenuta ex art. 1464 c.c.,  con invito  alla rinegoziazione del contratto tra le parti e, comunque, riducendo il canone per un anno (dall’aprile 2020 al marzo 2021) per impossibilità parziale sopravvenuta.

In senso parzialmente contrario, infine, si è espresso il Tribunale di Pordenone (sent del 3. 7. 2020) che non ha sospeso l’esecuzione dello sfratto, pur invitando le parti alla rinegoziazione.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

e) Conclusioni

In sostanza, per concludere, anche in base alla disciplina previgente, il conduttore, avrà la possibilità di ridurre l’entità del canone ovvero di sospenderne temporaneamente il pagamento; di rinegoziare, con motivi più efficaci, il rinnovo del contratto, nonchè di ottenere la risoluzione dello stesso per eccessiva onerosità sopravvenuta ovvero per recesso motivato anticipato.