Sfratto per finita locazione -immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo

Locazione - Sfratto per finita locazione -immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo - durata del rapporto ed una continuita' - disciplina contenuta nell'art. 27- disciplina contenuta nell'art. 28

Locazione - Sfratto per finita locazione - immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo - durata del rapporto ed una continuità - disciplina contenuta nell'art. 27 - disciplina contenuta nell'art. 28 (Corte di cassazione, Sezione III civile, Sentenza 24 novembre 2004, n. 22129)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Lionello Lolli intimò alla s.n.c. Malu di Galmacci Luciana & C. sfratto per finita locazione.

Espose:

- che aveva locato alla predetta società un immobile da adibire ad attività commerciale;

- che il contratto era stato stipulato in data 5 novembre 1987 per la durata di dodici anni;

- che per effetto di disdetta inviata il 16 ottobre 1998 il rapporto era cessato alla data del 4 novembre 1999.

La società intimata si oppose alla convalida ed eccepì che tra le parti era stato sottoscritto un successivo contratto in data 5 dicembre 1987 con decorrenza dal 1° gennaio 1988; dedusse, quindi, la inefficacia della disdetta relativa al contratto risolto consensualmente; in subordine chiese la condanna dell'intimante: a) alla restituzione delle somme versate in eccedenza rispetto al canone dovuto; b) al pagamento dell'indennità di avviamento; c) al rimborso delle spese per miglioramenti apportati all'immobile.

L'intimante, pur non disconoscendo la propria sottoscrizione apposta in calce alla fotocopia del contratto del 5 dicembre 1987, disconobbe tuttavia la conformità all'originale della fotocopia, nonché le parti manoscritte del documento, di cui denunciò l'alterazione della data e, in generale, del contenuto.

Il giudice negò l'ordinanza di rilascio e, disposta la trasformazione del rito, dopo l'istruzione della causa, emise sentenza con la quale rigettò la domanda osservando:

- che Lionello Lolli non aveva disconosciuto la propria sottoscrizione in calce al contratto di locazione del 5 dicembre 1987, ma si era limitato a contestarne la genuinità, deducendone il riempimento senza autorizzazione;

- che solo la querela di falso, peraltro non proposta dal Lolli, poteva far venire meno l'efficacia probatoria del contratto prodotto dalla società conduttrice;

- che in base a tale contratto la durata della locazione era di dodici anni decorrenti dal 1° gennaio 1988;

- che la disdetta inviata il 16 ottobre 1988, seppur in astratto tempestiva, era nulla, ai sensi dell'art. 29 penultimo comma della l. n. 392 del 1978, poiché mancava dell'esposizione del motivo del diniego del rinnovo.

Contro la sentenza propose appello Lionello Lolli, deducendo:

- che la disciplina prevista dall'art. 29 della l. n. 392 del 1978 si applica nei soli casi in cui la durata del contratto sia pari a quella minima di legge e non anche ai casi, come quello di specie, in cui la medesima sia superiore a quella minima di legge;

- che la disdetta era, quindi, valida ed efficace, in relazione all'unico contratto vincolante per le parti, cioè quello sottoscritto in data 5 novembre 1987, e, in ogni caso, in relazione al secondo contratto, ciò implicando soltanto una diversa data di risoluzione del rapporto.

La società appellata chiese il rigetto dell'appello.

La Corte d'appello di Perugia accolse l'impugnazione, dichiarando cessato, alla data del 31 dicembre 1999, il rapporto di locazione e condannando la convenuta al rilascio dell'immobile ed al pagamento in favore dell'attore, ai sensi dell'art. 1591 c.c., dell'importo corrispondente all'ultimo canone mensile a decorrere dal gennaio 2000 fino al rilascio, detratto quanto eventualmente pagato.

La Corte, premesso che il rapporto tra le parti era regolato dal contratto del 5 dicembre 1987 ed aveva quindi una durata di dodici anni, secondo la volontà manifestata dalle parti, osservò:

- che la disdetta inviata da Lolli era idonea a far cessare il rapporto, atteso che l'art. 28 della l. n. 392 del 1978 prevede che il locatore debba motivare, ai sensi dell'art. 29, il diniego della rinnovazione, soltanto «alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni», e cioè solo nel caso in cui la durata del contratto sia non superiore a quella minima di legge;

- che la finalità dell'art. 28 è quella di assicurare al rapporto una durata minima pari ad anni dodici o ad anni diciotto, salvo che il locatore opponga un diniego di rinnovazione, motivato ai sensi del successivo art. 29;

- che, nel caso di specie, la durata minima complessiva del contratto era stata garantita mediante la pattuizione della prima scadenza al dodicesimo anno;

- che, pertanto, non ricorreva l'esigenza che giustifica l'applicazione dell'art. 28 e, quindi, il Lolli non aveva l'obbligo di motivare ai sensi dell'art. 29 il diniego di rinnovazione;

- che l'indicazione da parte del locatore di una diversa data di scadenza del contratto non era ostativa all'accoglimento della domanda in relazione alla data accertata.

Per la cassazione della sentenza della Corte d'appello ha proposto ricorso la s.n.c. Malu di Galmacci Luciana & C.

Lionello Lolli ha resistito con controricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo - deducendo vizio di violazione e falsa applicazione di legge (artt. 27, 28 e 29 della l. n. 392 del 1978) nonché vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione - la ricorrente deduce l'erroneità della tesi della Corte d'appello, secondo cui, in relazione ad un contratto di locazione, la cui durata è stata pattiziamente concordata in dodici anni, non si applicherebbe la disciplina del diniego di rinnovazione alla prima scadenza.

2. La censura è fondata.

2.1. Nel disciplinare la locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo il legislatore ha inteso assicurare al conduttore, in ragione di alcune particolari attività da costui svolte nell'immobile condotto in locazione, una congrua durata del rapporto ed una continuità dello stesso.

A tale scopo sono state previste due distinte norme dirette a soddisfare le due esigenze sopra indicate: la prima (art. 27) è infatti volta ad assicurare una durata minima iniziale del contratto; la seconda (art. 28, completata dall'art. 29) è invece diretta ad assicurare la continuità del rapporto. Il quadro è completato dall'art. 40, secondo cui, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'art. 28, il locatore che intende locare a terzi l'immobile deve comunicare le offerte al conduttore, al quale è attribuito il diritto di prelazione.

2.2. La disciplina contenuta nell'art. 27 costituisce una deroga all'art. 1574 c.c., nel senso che la locazione senza determinazione della sua durata si intende stipulata per il periodo minimo di sei o nove anni, ed un limite all'autonomia delle parti, nel senso che la locazione non può essere stipulata per un periodo inferiore a quelli minimi; nel caso ciò avvenisse la locazione si intenderà pattuita per la durata minima legale.

Le parti restano naturalmente libere di stabilire una durata superiore a quella minima, nel qual caso la durata pattuita sarà quella vincolante per le parti.

2.3. La disciplina dettata dall'art. 28 costituisce una deroga all'art. 1596, primo comma, c.c., nel senso che la locazione, pur essendo a termine (quello minimo di legge o quello superiore pattuito dalle parti) non cessa con lo spirare dello stesso, senza che sia necessaria la disdetta, ma si rinnova se questa non sia data.

2.4. Il primo comma dell'art. 28 afferma che la locazione, indipendentemente dalla misura della durata iniziale e quindi anche se la stessa è stata pattuita in misura superiore a quella minima legale, si rinnova di sei anni in sei anni o di nove anni in nove anni, da intendersi come durata minima, potendo le parti nella loro autonomia stabilire una durata superiore indipendentemente dalla durata iniziale ovvero corrispondente a quella iniziale già pattuita in misura superiore a quella minima.

2.5. Il secondo comma dell'art. 28 detta poi una disciplina particolare con riferimento alla prima scadenza; recita infatti la norma che «alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'art. 29 con le modalità e i termini ivi previsti».

2.6. Dalla lettera del secondo comma dell'art. 28 si è voluto inferire che la disciplina del diniego di rinnovazione alla prima scadenza sia applicabile solo nel caso in cui il contratto abbia la durata minima iniziale corrispondente a quella minima di legge.

E' questa l'opinione manifestata dalla Corte d'appello, con la sentenza impugnata, laddove afferma che «l'art. 28 della l. n. 392 del 1978 prevede espressamente per il locatore l'obbligo di motivare ai sensi dell'art. 29 il diniego di rinnovazione, soltanto alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o nove anni, soltanto cioè nel caso in cui la durata del contratto non sia superiore a quella minima di legge», aggiungendo poi all'argomento tratto dalla lettera della legge l'altro argomento, secondo cui «la finalità dell'art. 28 è evidentemente quella di assicurare al rapporto una durata minima pari, rispettivamente, ad anni dodici o ad anni diciotto, salvo che il locatore opponga un diniego di rinnovazione, motivato ai sensi del successivo art. 29».

2.7. Tale interpretazione non può essere seguita.

2.8. Essa, infatti, non tiene conto, sul piano sistematico, del diverso fine, più sopra indicato, che la norma sulla durata minima iniziale del contratto persegue, rispetto alla norma che regola la disciplina della rinnovazione; confonde, inoltre, la durata minima complessiva del rapporto, risultante dalla somma tra il termine minimo iniziale di durata ed il termine minimo di rinnovo, che risulta di dodici o di diciotto anni, con la durata del rapporto risultante da una diversa volontà delle parti, le quali nel fissare una durata iniziale del rapporto superiore a quella legale, derogano legittimamente alla durata minima fissata dall'art. 27 (che parla di durata non inferiore), ma senza per ciò derogare alla autonoma e distinta disciplina della rinnovazione; non tiene, infine, conto del fatto che, attenendosi alla interpretazione letterale sostenuta, ove fosse stabilita una durata iniziale superiore a quella minima di legge (ma inferiore a dodici o diciotto anni) con negazione del diritto di rinnovo, il rapporto avrebbe una durata complessiva inferiore a dodici o diciotto anni, che è quella minima legale, derivante dalla somma tra la durata minima iniziale e quella conseguente al rinnovo del contratto alla prima scadenza.

2.9. La lettera della legge (secondo comma dell'art. 28) non è un ostacolo alla interpretazione della disciplina del rinnovo alla prima scadenza nel senso che essa si applica anche nelle ipotesi in cui sia stata pattuita una durata della locazione superiore a sei o nove anni; il richiamo alla prima scadenza di sei o nove anni contenuto nell'art. 28, secondo comma, sebbene possa essere fonte di equivoco, si spiega con il fatto che di sei o nove anni è la durata minima iniziale del contratto dettata dall'art. 27 e pertanto tali termini sono stati presi a riferimento dal legislatore, senza che per ciò possa escludersi che l medesima disciplina si applichi anche alla prima scadenza di un contratto il cui termine iniziale di durata sia superiore a quello minimo, atteso che, come si è visto, l'art. 27 parla di durata non inferiore a sei o nove anni.

2.10. Del resto anche in dottrina, tra coloro che sostengono la tesi per cui nei contratti con durata iniziale pari o superiore a dodici o diciannove anni non si applica la disciplina del diniego del rinnovo alla prima scadenza, si finisce per ammettere che se il contratto ha inizialmente una durata convenzionale superiore a quella minima, e quindi eccedente i sei anni o i nove anni, ma inferiore ai dodici o ai diciotto anni, deve applicarsi il disposto dell'ultimo comma dell'art. 28, nonostante al lettera della legge.

2.11. Una esemplificazione è utile per dimostrare la coerenza della interpretazione che si ritiene di dover dare delle norme esaminate.

a) Immobile concesso in locazione senza determinazione di tempo: il contratto ha una durata di sei anni o nove anni per effetto del disposto del quarto comma dell'art. 27; alla scadenza il contratto si rinnova per altri sei o nove anni per effetto del primo comma dell'art. 28 a meno che il locatore eserciti il diritto di diniego di rinnovo ai sensi del secondo comma dell'art. 28, secondo le modalità ed i termini previsti dall'art. 29; in caso di mancato esercizio del diritto di diniego del rinnovo alla prima scadenza, alla nuova scadenza il locatore può fare cessare il contratto inviando una disdetta non motivata.

b) Immobile concesso in locazione per una durata inferiore a sei o nove anni; anche in questo caso il contratto ha una durata di sei o nove anni per effetto del disposto del quarto comma dell'art. 27; per il resto la disciplina del rinnovo è la medesima di quella indicata nell'ipotesi a).

c) Immobile concesso in locazione per una durata superiore a sei o nove anni ma inferiore a dodici anni o diciotto anni, senza previsione o con esclusione del rinnovo alla scadenza ovvero ancora con previsione di un rinnovo inferiore a sei o nove anni; in questa ipotesi il contratto è valido quanto alla sua durata iniziale perché conforme alla disciplina di cui all'art. 27; deve essere integrato con la disciplina del rinnovo dettata dall'art. 28, nell'ipotesi in cui questa non sia stata pattuita dalle parti; deve essere invece sostituita da quella di cui allo stesso articolo nel caso in cui sia stato escluso il diritto al rinnovo o questo sia stato previsto in una misura inferiore a quella prevista dalla legge; tale sostituzione avviene per effetto del disposto del primo comma dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978; in sintesi si faccia l'ipotesi in cui sia prevista una durata di nove anni, per un contratto che ai sensi dell'art. 27 dovrebbe averne una minima di sei: se non sia stata prevista una disciplina pattizia per la sua rinnovazione, il contratto si rinnoverà alla prima scadenza per sei anni, salvo il diritto del locatore di negare il rinnovo per uno dei motivi di cui all'art. 29; se sia stato previsto il diritto del locatore ad ottenere la restituzione dell'immobile alla prima scadenza, il contratto comunque si rinnoverà per sei anni se non sia inviata disdetta che possa configurarsi come esercizio del diritto di diniego di rinnovo alla prima scadenza; se sia stato previsto un rinnovo inferiore a sei anni, e non venga esercitato il diritto di diniego del rinnovo, il contratto si rinnoverà per sei anni, perché tale è la misura del rinnovo prevista dall'art. 28; questa misura è indipendente dalla durata complessiva del contratto, data dalla somma della durata iniziale e di quella relativa al rinnovo, cosicché non può considerarsi ammissibile un contratto che abbia una durata iniziale di nove anni per il quale sia previsto un rinnovo di tre anni; non può infatti affermarsi che tale contratto sia valido perché complessivamente è stata rispettata la durata minima legale di dodici anni; al contrario, come già rilevato, il contratto è conforme alla legge per quanto riguarda la durata iniziale, ma non lo è per quanto riguarda l'autonoma disciplina dettata per la durata del rinnovo, la quale è prevista nella misura di sei o nove anni, salvo che ne sia concordata una più lunga.

d) Immobile concesso in locazione per una durata iniziale di dodici o diciannove anni, ovvero superiore, senza previsione o con esclusione del rinnovo alla scadenza ovvero ancora con previsione di un rinnovo inferiore a sei o nove anni. Anche in questa ipotesi, se si parte dalla considerazione che la disciplina della durata minima del contratto e la disciplina della sua rinnovazione costituiscono due momenti distinti della vita del contratto stesso, con la conseguenza che sussiste il diritto del rinnovo alla prima scadenza indipendentemente dalla durata iniziale del contratto, la disciplina conseguente non potrà essere che quella indicata sub c). Il solo fatto che il contratto sia stato stipulato per dodici o diciannove anni non vale a sottrarlo alla disciplina del diniego di rinnovazione alla prima scadenza. Un contratto siffatto, sarà invero conforme alla legge quanto alla sua durata iniziale ma non lo sarà per quanto concerne la disciplina del rinnovo, anch'essa obbligatoria così come è obbligatoria quella relativa alla durata iniziale.

2.12. La interpretazione delle norme in esame nel senso indicato trova implicita conferma nella giurisprudenza di questa Corte che nell'escludere l'applicabilità dell'art. 1350, n. 8, c.c. (secondo cui i contratti di locazione di beni immobili per una durata superiore ai nove anni debbono essere fatti per iscritto a pena di nullità) ai contratti di locazione relativi ad immobili in cui si svolgono le attività di cui all'art. 27, distingue nettamente la durata del contratto disciplinata dall'art. 27, dal rinnovo dello stesso, disciplinato dall'art. 28, e rileva che il rinnovo del contratto alla prima scadenza costituisce un effetto solo eventuale, dipendente dalla circostanza che, alla data della prima scadenza del contratto, il conduttore intenda fruire di tale facoltà ed il locatore non si avvalga del potere di escluderla o non versi nelle condizioni di poterlo esercitare. In questo senso vedi da ultimo Cassazione n. 1633/1998, la quel ricorda anche come la giurisprudenza di questa Corte abbia escluso «con l'eccezione della sentenza 30 dicembre 1991, n. 14012, peraltro non attinente al problema della forma del contratto, che si sia in presenza di un contratto di durata ultranovennale (e ciò sia con riguardo alla forma del contratto, con le sentenze 2 giugno 1993, n. 6130, 27 novembre 1993, n. 6130, e 14 maggio 1997, n. 4258, sia relativamente alla competenza nelle controversie sulla continuazione del rapporto, con le sentenze 12 marzo 1988, n. 2410, e 14 marzo 1992, n. 3126)».

2.13. Non può, poi, essere richiamata quale precedente contrario, come fa il controricorrente, la pronuncia di questa Corte del 29 settembre 1995, n. 10270, la quale è stata resa in una fattispecie in cui tra le parti era stato stipulato un contratto di locazione commerciale per la durata di nove anni con rinuncia preventiva del conduttore al rinnovo del contratto alla prima scadenza. Con riferimento allo specifico caso, questa Corte ebbe ad affermare che il contratto di locazione relativo ad immobili destinati ad una delle attività previste nei primi due commi dell'art. 27 ha «in via normale una durata di dodici anni, salva l'ipotesi del diniego della rinnovazione alla prima scadenza da parte del locatore nei casi previsti dall'art. 29», con la conseguenza che «qualsiasi pattuizione che preveda la cessazione anticipata del rapporto, rispetto a detta naturale durata, fissata dalla legge, si risolve in una clausola diretta a limitare la durata del contratto, che se contestuale alla sua stipulazione, comporta l'applicabilità della sanzione di nullità stabilita dall'art. 79 della l. n. 392 del 1978, essendo stato ripetutamente affermato da questa Corte che, soltanto successivamente alla stipulazione del contratto, il conduttore può unilateralmente rinunziare ovvero pattiziamente concordare con il locatore una limitazione dei diritti che la legge gli attribuisce in base allo schema delineato per i vari tipi di locazione della citata l. n. 392 del 1978», dove appare chiaro che, avuto riguardo alla particolare fattispecie esaminata, il richiamo alla durata di dodici anni era riferibile alla durata minima complessiva del rapporto risultante dalla somma della durata iniziale del contratto e della disciplina del suo rinnovo.

3. In applicazione dei suddetti principi, avendo il giudice di merito accertato che il rapporto tra le parti era regolato dal contratto del 5 dicembre 1987 che aveva scadenza convenzionale al 31 dicembre 1999, da considerarsi la prima, la facoltà di diniego di rinnovo avrebbe potuto essere esercitata solo per i motivi indicati nell'art. 29 con le modalità ed i termini ivi previsti.

4. In accoglimento del primo motivo del ricorso la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio ad altro giudice, il quale si atterrà al seguente principio di diritto: In tema di locazione di immobili per lo svolgimento di una delle attività indicate nell'art. 27 della l. n. 392 del 1978, la previsione di un termine di durata del contratto superiore a quella minima di legge non esclude la applicabilità della disciplina del rinnovo alla prima scadenza di cui al successivo art. 28, ancorché la durata del contratto inizialmente pattuita sia uguale o superiore a quella di dodici o diciannove anni risultante dalla somma della durata minima legale iniziale e da quella minima di rinnovo, rispettivamente disposta per le attività indicate nei primi due commi dell'art. 27 e nel terzo comma del medesimo articolo.

5. Per effetto dell'accoglimento del primo motivo restano assorbiti il secondo ed il terzo motivo del ricorso, con i quali la ricorrente:

a) censura la sentenza impugnata per avere omesso di valutare che le parti, avendo pattuito la rinnovazione automatica del contratto alla prima scadenza a fronte dell'impegno della conduttrice di eseguire, a proprie spese, opere di ristrutturazione dell'immobile e dell'accettazione di un canone superiore a quello pattuito con il primo contratto, avevano in sostanza voluto sottoporre il contratto alla disciplina dell'obbligo del locatore di motivare il diniego di rinnovo alla prima scadenza, non altrimenti potendosi intendere l'attribuzione di automaticità del rinnovo;

b) deduce che solo con la memoria successiva all'ordinanza che aveva disposto il cambiamento del rito, dopo la conclusione della fase sommaria, Lolli aveva chiesto la sua condanna al pagamento dell'indennità di cui all'art. 1591 facendo riserva di chiedere il risarcimento del maggior danno in separato giudizio, con ciò violando il divieto di proporre nuove domande, sancito dal citato art. 426 c.p.c., che consente soltanto l'integrazione degli atti introduttivi. Deduce ancora che in ogni caso il canone da corrispondere avrebbe dovuto essere pari a quello inizialmente stabilito in mancanza di accertamento in ordine alla legittimità degli aumenti apportati allo stesso.

6. Al regolamento delle spese del processo di Cassazione provvederà il giudice di rinvio che si designa nella Corte d'appello di Roma.

P.Q.M.

La Corte di cassazione, sezione terza civile, accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti gli altri motivi; cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per il regolamento delle spese del processo di Cassazione, alla Corte d'appello di Roma.