23 Gennaio 2010 - Locazione - cessione del contratto - sublocazione Locazione - cessione del contratto - sublocazione - Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo' opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Corte di Cassazione Sezione 3 Civile Sentenza del 1 dicembre 2009, n. 25279

CESSIONE DEL CONTRATTO

CONTRATTI

Locazione - cessione del contratto - sublocazione - Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo' opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Corte di Cassazione Sezione 3 Civile Sentenza del 1 dicembre 2009, n. 25279

Corte di Cassazione Sezione 3 Civile Sentenza del 1 dicembre 2009, n. 25279

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Pe.Lu. ha intimato lo sfratto per finita locazione a KA. snc deducendo che la convenuta occupava la unita' immobiliare costituita da un vano, cantina e bagno sito in (****), ad uso esclusivo di esercizio bar, in forza di contratto di locazione per uso commerciale dell'(****), originariamente stipulato tra il defunto Pe.Gi. Ba. , padre dell'intimante, e la societa' FI. di. Pa. Lu. &. c. , successivamente ceduto a KA. s.n.c..

In forza di scrittura privata (****), KA. aveva concesso alla RO. s.n.c. a titolo di affitto la propria azienda, con contestuale cessione dei locali. Poco dopo, la Ro. aveva cessato la propria attivita' e l'immobile era rientrato in possesso della KA. che vi esercitava la propria attivita'.

Osservava ancora il Pe. che il contratto di locazione, stipulato per la durata di sei anni dall'(****) (con possibilita' di rinnovazione tacita di sei anni in sei anni) si era tacitamente rinnovato alla prima scadenza contrattuale cosi' come alla seconda scadenza del (****).

Con lettera raccomandata del 17 maggio 2001 indirizzata alla RO. (allora conduttrice dei locali) il Pe. aveva dato tempestiva disdetta del contratto in essere, impedendone cosi' la ulteriore rinnovazione alla scadenza del 31 dicembre 2002.

La KA. si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto della domanda.

Legittima destinataria della disdetta del contratto di locazione avrebbe dovuto essere la stessa KA. , e non gia' la RO. , semplice subconduttrice dei locali, con la conseguenza che il contratto di locazione doveva intendersi tacitamente rinnovato sino alla scadenza del 31 dicembre 2008.

Con sentenza 4 marzo 2004, il Tribunale di Bolzano, accertato che il contratto di locazione era scaduto il 31 dicembre 2002, ordinava alla convenuta l'immediato rilascio dell'immobile, fissando la data di esecuzione del rilascio.

Proponeva appello la KA. chiedendo la integrale riforma della decisione.

Si costituiva in giudizio il Pe. , chiedendo il rigetto dell'appello.

Con sentenza 3 - 8 novembre 2004 la Corte di appello di Trento, sezione distaccata di Bolzano, in riforma della decisione di primo grado, dichiarava che il contratto di locazione dell'immobile ad uso commerciale sito in (****) di proprieta' di Pe.Lu. non era venuto a scadenza in data 31 dicembre 2002, essendo stata la disdetta indirizzata a soggetto diverso dall'effettivo conduttore, rigettando conseguentemente la domanda di rilascio dell'immobile.

Nel caso di specie, osservava la Corte territoriale, non si verteva in tema di cessione di contratto ne' di affitto di azienda, poiche' il contratto di locazione non era stato affatto ceduto dall'originaria conduttrice alla societa' che aveva rilevato l'azienda.

In effetti, tra KA. e RO. , che aveva continuato l'attivita' commerciale della prima, erano state semplicemente concordate le modalita' di adempimento del terzo per la sua prosecuzione.

Le modalita' di pagamento del canone con adempimento del terzo erano specificamente regolamentate dal contratto che legava la KA. s.n.c. alla RO. s.n.c.; sulla base di tali premesse doveva concludersi che KA. era l'unica titolare del contratto di locazione: sicche' erroneamente la disdetta era stata comunicata alla RO. , che era semplice subconduttrice dell'immobile.

Con la conseguenza che il contratto doveva, considerarsi prolungato, come richiesto dalla convenuta KA. I sino al (****).

Avverso tale decisione il Pe. ha proposto ricorso per Cassazione sorretto da due motivi.

La societa' intimata non ha svolto difese.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, il ricorrente deduce violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto in relazione all'articolo 2558 c.c..

Punto focale della intera questione era la esatta configurazione del contratto intercorso tra la RO. e la KA. .

Molti elementi del contratto facevano propendere per la cessione del contratto piuttosto che per la sublocazione.

Doveva quindi concludersi che la disdetta era stata inviata correttamente a colei che risultava la effettiva conduttrice dei locali, cioe' alla societa' RO. .

Con il secondo motivo, il ricorrente deduce la insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia (relativo al pagamento diretto dei canoni effettuato da RO. direttamente al locatore).

Se KA. avesse effettivamente voluto rimanere la intestataria del contratto di locazione, la stessa avrebbe continuato a farsi carico della relativa obbligazione di pagamento del canone, ai sensi dell'articolo 1571 c.c..

Infatti, nella cessione di contratto si determina la sostituzione del cessionario nei diritti e negli obblighi del cedente, in modo che l'originario conduttore rimane del tutto estraneo al rapporto locatizio che viene ad instaurarsi unicamente tra il cessionario ed il locatore (diversamente da quanto accade nella sublocazione).

Osserva il Collegio: i due motivi, da esaminare congiuntamente, non sono fondati.

Nel caso di specie deve trovare applicazione la Legge n. 392 del 1978, articolo 36 secondo il quale: "Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo' opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte".

E' possibile cedere il contratto di locazione, ma occorrono due distinti negozi: uno di cessione di azienda e l'altro di cessione del contratto di locazione.

Qualora colui che cede l'azienda intenda esercitare la facolta' di far subentrare il cessionario dell'azienda anche nel rapporto di locazione, e' prevista - dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 36 - la distinta stipulazione "insieme" al contratto di cessione (o di locazione) dell'azienda di un ulteriore negozio, avente ad oggetto la cessione del contratto di locazione, o la sublocazione dell'immobile.

In altre parole, nella disciplina della Legge n. 392 del 1978, articolo 36 la successione nel contratto di locazione non discende automaticamente dal negozio di cessione o di affitto di azienda quale suo effetto necessario; essa e' solo eventuale e richiede comunque la adozione, da parte del cedente e del cessionario dell'azienda, di un apposito negozio volto a porre in essere la sublocazione o la cessione del contratto di locazione, senza necessita', in tale seconda ipotesi, in deroga all'articolo 1594 c.c., comma 1, del consenso del locatore.

La cessione del contratto, in tal caso, si perfeziona in virtu' dell'accordo tra conduttore cedente e cessionario - dal quale non puo' prescindersi - restando esclusa solo la necessita' del consenso del locatore ceduto, salva la facolta' di quest'ultimo di proporre opposizione per gravi motivi entro trenta giorni dalla comunicazione dell'avvenuta cessione del contratto di locazione insieme all'azienda.

Nel caso in cui si realizzi la sublocazione dell'immobile adibito ad impresa commerciale (non gia' cessione del contratto alternativamente prevista dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 36), non si verifica successione alcuna nell'originario rapporto di locazione, ma si da vita ad un rapporto derivato, senza alcun vincolo diretto tra il locatore originario ed il subconduttore (Cass. 10 febbraio 1996 n. 1038).

E' appena il caso di ricordare poi che l'accertamento in ordine alla qualificazione giuridica da attribuire al contratto - relativo alla concessione del godimento di un locale adibito ad esercizio commerciale - ed il risultato della indagine compiuta dal giudice di merito e' incensurabile in sede di legittimita' se si prospetti immune da vizi logici e giuridici (Cass. 19 luglio 2005 n, 15210).

Tanto premesso in linea generale, occorre rilevare che - con riferimento al contratto posto in essere tra KA. e RO. - la Corte territoriale ha accertato che era rimasto in capo al concedente l'obbligo di pagare il canone ed ha concluso che il contratto di locazione non era stato affatto ceduto, essendo stata concordata soltanto la modalita' dell'adempimento del terzo per la sua prosecuzione.

Poiche' unica intestataria del contratto di locazione era rimasta la KA. , erroneamente la disdetta era stata comunicata alla RO. , semplice subconduttrice dell'immobile.

Con la conseguenza che - in difetto di tempestiva disdetta - la durata del contratto doveva intendersi prorogata, come dedotto dalla convenuta KA. , sino al (****).

Il ricorso deve pertanto essere rigettato.

Nessuna pronuncia in ordine alle spese non avendo la societa' intimata svolto difese in questa sede.

P.Q.M.

LA CORTE

Rigetta il ricorso.

Nulla per le spese del presente giudizio.