Obbligazioni del Conduttore - Restituzione della cosa locata Modalità di adempimento - Messa a disposizione dell'immobile o restituzione delle relative chiavi di accesso

Locazione - Obbligazioni del Conduttore - Restituzione della cosa locata Modalità di adempimento - Messa a disposizione dell'immobile o restituzione delle relative chiavi di accesso L'obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 cod. civ., deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha ritenuto esente da censure la motivazione della sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la riconsegna delle chiavi nelle mani dei legali delle locatrici dovesse essere interpretata come volontà di accettare la restituzione dell'immobile nello stato di fatto in cui lo stesso si trovava). Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 550 del 17/01/2012

Locazione - Obbligazioni del Conduttore - Restituzione della cosa locata Modalità di adempimento - Messa a disposizione dell'immobile o restituzione delle relative chiavi di accesso

L'obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590 cod. civ., deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con l'incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha ritenuto esente da censure la motivazione della sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la riconsegna delle chiavi nelle mani dei legali delle locatrici dovesse essere interpretata come volontà di accettare la restituzione dell'immobile nello stato di fatto in cui lo stesso si trovava). Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 550 del 17/01/2012

Corte di Cassazione, Sez. 3, Sentenza n. 550 del 17/01/2012

MOTIVI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 1590 e 1591 c.c. e l'art. 1362 c.c..
Erroneamente i giudici di appello avevano fatto coincidere la data della riconsegna dell'immobile con quella del 27 maggio 2005 (data della sottoscrizione della consegna della chiave da parte dell'incaricato comunale) anziché con quella del 21 ottobre 2005, nella quale era stato redatto il verbale di rilascio dell'immobile. Con il secondo motivo si denunciano vizi della motivazione in relazione alla affermazione contenuta nella sentenza impugnata, nella parte in cui ritiene che la restituzione della cosa locata possa esaurirsi con una generica messa a disposizione delle chiavi dell'immobile, nonostante il conduttore avesse lasciato nell'appartamento beni mobili e suppellettili.
I due motivi possono essere esaminati congiuntamente in quanto connessi tra di loro.
Con motivazione che sfugge a qualsiasi censura di violazione di norma di legge e di vizio della motivazione, i giudici di appello hanno ritenuto che la riconsegna della chiavi nelle mani dei legali delle società doveva essere interpretata come volontà dei sottoscrittori di accettare la consegna dell'immobile nello stato di fatto nel quale lo stesso si trovava.
In caso contrario, sottolinea la stessa Corte, non avrebbe avuto alcun senso logico la riserva apposta sulla scrittura del 27 maggio 2005 dai legali delle locatrici, specie con riferimento alla esistenza di possibili danno arrecato all'immobile per un uso improprio dei beni locati.
La conclusione cui sono pervenuti i giudici di appello appare del tutto in linea con il consolidato insegnamento di questa Corte, secondo il quale: "L'obbligazione di restituzione della cosa avuta in godimento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale". (Cass. 24 marzo 2004 n. 5841; cfr. Cass. 5 giugno 1996 n. 5270, 2 febbraio 1993 n. 2071, 25 ottobre 1974 n. 3140).
Con il terzo motivo le ricorrenti deducono la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1878, art. 32, come modificato dalla L. 5 aprile 1985, n. 118.
I giudici di appello avevano errato nel ritenere che l'aggiornamento del canone di locazione doveva avvenire su base biennale anziché su base annua, come previsti dalla modifica dell'art. 32 della Legge del 1978, introdotta dalla Legge del 1985, applicabile al caso di specie. In ogni caso, la Corte territoriale avrebbe dovuto tener conto - per il periodo in contestazione - della variazione del 75% dell'indice ISTAT.
Anche questo ultimo motivo è infondato.
La L. 5 aprile 1985, n. 118, art. 9 sexies, che, modificando la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 32, consente (entro i limiti previsti dalla norma medesima) i patti di aggiornamento del canone locativo in relazione alle eventuali variazioni del potere di acquisto della lira, incide sul regime ordinario dei contratti di locazione ed è, pertanto, applicabile anche a quelli in corso alla data di entrata in vigore della norma (Cass. 12 marzo 1993 n. 2975).
È però necessario che le parti stipulino nell'ambito del contratto tra loro in corso, (se non l'abbiano già fatto prima) un'apposita pattuizione.
Nella specie è pacifico che le parti, nel contratto di locazione previdero, con la clausola n. 5, l'aggiornamento biennale del canone secondo gli indici Istat a decorrere dall'inizio del quarto anno della locazione, così come disponeva l'allora vigente L. n. 392 del 1978, art. 32, espressamente richiamato unitamente ad altre norme della stessa legge.
Poiché il contratto di locazione aveva decorrenza dal 31 gennaio 1984, il primo aumento, condizionato alla richiesta, avrebbe potuto avere decorrenza dal 31 gennaio 1987 ed avere cadenza biennale. È esente da censura, pertanto, la decisione dei giudici di appello i quali hanno osservato che il prospetto predisposto dalle società locatrici era errato, poiché faceva riferimento ad aumenti annuali e non biennali, applicando gli aggiornamenti ISTAT in assenza di specifica e tempestiva richiesta del locatore (la prima richiesta di aggiornamento era contenuta, come ricorda il controricorrente, nella lettera del 7 agosto 2003) Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato, con la condanna delle società ricorrenti (in solido) al pagamento delle spese processuali, liquidate come in dispositivo.

 P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso.
Condanna le ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali, che liquida in Euro 5.200,00 (cinquemiladuecento/00) di cui Euro 200,00 (duecento/00) per spese processuali, oltre spese generali ed accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 25 novembre 2011. Depositato in Cancelleria il 17 gennaio 2012