Vendita entro cinque anni dall’acquisto di immobile, già usufruendo delle agevolazioni “prima casa”

Vendita entro cinque anni dall’acquisto di immobile, già usufruendo delle agevolazioni “prima casa” – acquisto,  da parte del venditore, di un nuovo appartamento (già affittato con contratto annuale transitorio a terzi) entro un anno dalla precedente vendita, sempre godendo delle agevolazioni “prima casa”  – rifiuto del conduttore, citato per la finita locazione, di rilasciare il bene, eccependo trattarsi di una locazione ordinaria di durata 4+4 anni – notifica dall’Agenzia delle entrate alla locatrice acquirente di liquidazione di imposta per avere indebitamente usufruito delle agevolazioni suddette - Acquisto di immobile con le agevolazioni fiscali “prima casa” dopo la vendita del proprio appartamento, per il quale aveva già usufruito delle agevolazioni “prima casa” – condizioni – mancato trasferimento della residenza nell’abitazione acquistata - Corte di Cassazione, sez. V, ordinanza n. 3095 del 1° febbraio 2019 - a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

 Fatto. Il Tribunale, su istanza del contribuente che contestava l’avviso di pagamento notificatogli dall’Agenzia delle entrate per la dedotta impossibilità di trasferire la residenza nel nuovo immobile acquistato, accoglieva il ricorso, annullando l’avviso impugnato, in quanto doveva ravvisarsi nella specie una forza maggiore che aveva impedito al ricorrente di trasferire la dovuta residenza nell’immobile acquistato per l’opposizione del conduttore al rilascio del bene.

La Corte d’Appello, quindi, respingeva l’appello dell’Agenzia, argomentando sempre che la contribuente aveva attivato una causa civile per ottenere il rilascio del bene locato e che ciò, in virtù dell’opposizione del conduttore, integrava una causa di forza maggiore che gli aveva impedito di trasferire “in loco” la sua residenza.

Ricorreva per cassazione avverso detta decisione l’Agenzia soccombente, assumendo che una locazione transitoria non poteva avere, per legge, una durata superiore a diciotto mesi, per cui vi era stata una negligenza da parte dell’acquirente (e non solo il mero rifiuto del conduttore al rilascio dell’immobile alla naturale scadenza del contratto), talchè  il relativo presunto impedimento oggettivo al trasferimento della residenza nello stesso immobile - e non, genericamente, nel Comune (trattandosi di riacquisto entro un anno dalla precedente vendita) - doveva considerarsi prevedibile ed evitabile già alla data del rogito, cosicchè tale condotta non poteva integrare la invocata “forza maggiore”. Chiedeva, pertanto, l’annullamento della sentenza impugnata.

Decisione. La Suprema Corte ha accolto l’impugnazione, cassando la sentenza contestata d’appello senza rinvio e respingendo, quindi, il ricorso originario del contribuente contro il provvedimento dell’Agenzia, con compensazione delle spese processuali dell’intero giudizio tra le parti.

Così si è pronunciato il giudice di legittimità, esprimendo i seguenti principi collegati, sulla base di orientamenti già consolidati in tema della Cassazione “E’consentita l’agevolazione fiscale “prima casa” anche nel caso in cui il trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l’alloggio acquistato ovvero nello stesso alloggio acquistato, qualora trattasi di riacquisto entro l’anno non sia stato tempestivo (cioè non sia avvenuto entro il termine di legge di 18 mesi) e che tale esimente non opera solo nell’ambito del diritto delle obbligazioni, ma che il richiamato termine di 18 mesi è elemento costitutivo della fattispecie e non soltanto un termine entro cui esercitare un diritto a pena di decadenza ex art. 2964 ss. c.c. (cfr. in tal senso da ultimo anche Cass. n. 25/2016)”ed ancora che “causa di forza maggiore è soltanto quella imprevedibile e sopravvenuta che non dipende da un comportamento addebitabile, anche solo a titolo di colpa, nelle varie specie e nei vari gradi di questa e, quindi, anche qualora trattasi di mera colpa lieve  (conf. Cass nn. 17871/2003 e 845/19995)”.

Ciò posto, la Suprema Corte ha rilevato che l’avere la contribuente subito l’opposizione di un nuovo contratto di locazione transitoria di durata annuale, stipulato dal precedente proprietario, non può essere invocato come un fatto caratterizzato da imprevedibilità ed inevitabilità non imputabile al contribuente stesso  neppure a titolo di colpa lieve, giacchè questi, fin dal momento del rogito, usando la normale diligenza, avrebbe potuto e dovuto accorgersi che l’originario contratto di locazione dell’immobile acquistato ed espressamente richiamato nel rogito , aveva già superato la durata di 18 mesi e, quindi, non poteva più valere come contratto transitorio, in quanto ad esso era ormai applicabile la disciplina ordinaria (della durata di 4 anni + 4).

Ha sottolineato, quindi, che, alla luce di quanto risultato in atti, diviene irrilevante la circostanza che il contribuente avesse intrapreso un  giudizio di rilascio per finita locazione, la cui domanda, peraltro, era stata disattesa dal giudice, che aveva correttamente applicato in pieno alla fattispecie la normativa ordinaria in tema di durata delle locazioni immobiliari.