Immobile locato dall’usufruttuario in seguito deceduto l’usufruttuario Corte di Cassazione, sez. III, sentenza n. 24222 del 30 settembre 2019

Locazione – Immobile locato dall’usufruttuario poi deceduto – Debiti nei confronti del Condominio sorti prima della morte del locatore – Posizione dell’ex nudo proprietario e degli eredi dell’usufruttuario  – Imputabilità a questi ultimi - – Rispondono gli eredi del defunto e non l’usufruttuario Corte di Cassazione, sez. III, sentenza n. 24222 del 30 settembre 2019, Commento a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

 Fatto. Il conduttore di un immobile regolarmente locatogli dall’usufruttuario dello stesso, lo conveniva in giudizio per sentirlo condannare alla restituzione di somme da lui versate oltre il dovuto. Si costituivano gli eredi del locatore, nelle more defunto, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva (perché legittimato era il nudo proprietario, ormai divenuto pieno proprietario del bene con la morte dell’usufruttuario-locatore).

Si costituiva, altresì, il proprietario dell’immobile, contestando il difetto di legittimazione passiva a lui attribuita dagli eredi dell’usufruttuario-locatore in relazione a debiti condominiali sorti prima del decesso di quest’ultimo.

Avverso la sentenza della Corte d’Appello che aveva riformato la decisione del Tribunale, accogliendo la domanda di condanna dell’ex nudo proprietario, ritenuto legittimato passivamente, quest’ultimo ha proposto ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo riguardante la violazione da parte del giudice d’appello degli artt. 999 c.c. e 100 c.p.c., nonché l’omessa applicazione del principio di cui all’art. 1602 c.c. in relazione alla titolarità della posizione passiva fatta valere in giudizio.

Decisione. La Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata, rinviando ad altro giudice d’appello, sulla base del principio che si evidenzierà a seguire, richiamando anche la precedente giurisprudenza di legittimità, favorevole alla tesi del ricorrente.

Anzitutto il giudice di legittimità ha escluso l’applicabilità alla specie degli artt. 999, I comma (ove si stabilisce che le locazioni concluse dall’usufruttuario in corso al momento della cessazione dell’usufrutto continuano per la data stabilità in contratto) e 1602 c.c. (per cui il terzo acquirente è tenuto a rispettare la locazione e subentra nei diritti derivanti dal contratto), indicati dai giudici del merito.

In particolare, il giudicante si è riferito alla giurisprudenza precedente, anche recente, ove si è affermato che “Il rapporto contrattuale tra locatore e conduttore ha natura personale, sicchè quest’ultimo non può opporre al locatore usufruttuario del bene, né ai suoi eredi, la mancata titolarità del diritto di proprietà per sottrarsi alle obbligazioni nascenti dal contratto, invocando, una volta deceduto l’usufruttuario, l’esistenza di un litisconsorzio necessario con il proprietario, ove questi non si sia attivato per subentrare nel contratto dopo l’estinzione dell’usufrutto” (Cass. n. 17030/2015) e che “Silente il proprietario, la morte dell’originario usufruttuario /locatore determina la trasmissione della titolarità del rapporto locatizio agli eredi, con possibilità per essi di esercitare i diritti e le azioni che derivano dalla locazione, senza che il conduttore possa contestarne la legittimazione per il solo fatto che sia venuto meno il rapporto di usufrutto” (Cass. n. 14834/2016).

La Suprema Corte, poi, ha, quindi enunciato più specificamente e chiaramente il seguente principio, cui dovrà attenersi il giudice del rinvio, precisando che quanto stabilito dall’art. 1602 c.c. cit., che fissa nel momento dell’acquisto del bene locato il sub ingresso dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione: ”esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 c.c. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l’unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui  che in quel periodo ha la qualità di locatore. Ne consegue che l’acquirente dell’immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto locatizio, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto”.

Breve commento Il principio, sicuramente corretto giuridicamente e logico, nonché sorretto dalla giurisprudenza pregressa, come visto, afferma chiaramente che il fenomeno successorio non può essere ignorato né dagli eredi in caso di successione a titolo universale, né dall’ex proprietario divenuto proprietario e pieno titolo con la morte dell’usufruttuario, restando in ogni caso insormontabile la barriera cronologica rappresentata dal subentro nel contratto del soggetto che rivestiva il ruolo di locatore, con un nuovo soggetto.