Vendita di immobile costruito prima della legge n. 47/1985 – Nullità della vendita solo nell’ipotesi di mancata dichiarazione nell’atto traslativo, sostitutiva di atto notorio, dell’inizio dell’opera prima di tale data - Corte di Cassazione, sez. II, sent

 Previsione di nullità del contratto del II comma dell’art. 40 della predetta legge cit. che la costruzione sia iniziata prima del 1°  settembre 1967 – Rilevanza della dichiarazione di cui sopra, ma eventuale rilevanza solo sotto il profilo della responsabilità contrattuale per difformità del bene rispetto allo stato originario - Cassazione, sez. II, sentenza n. 3042 del 17 ottobre 2022 a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Fatto. La Corte d’appello, confermando la decisione di primo grado, respingeva l’impugnazione proposta dagli attori nei confronti dei proprietari del fondo vicino, tesa alla tutela dei diritti reali di servitù e di veduta dell’immobile da loro acquistato come tutela dei diritti reali di servitù nel 2005.

I giudici di merito, rilevavano entrambi la nullità del loro atti d’acquisto poiché il loro atto d’acquisto presentavano abusi edilizi che ne determinavano l’incommerciabilità ex art. 40 della legge n. 47/1985.

Il giudicante di II grado motivava (in conformità del tribunale) la sua decisione sulla base della CTU che aveva accertato che gli ampliamenti non autorizzati erano stati realizzati poco prima del loro acquisto e non comportavano aumento della superficie utile e della sagoma del fabbricato e non erano, quindi, soggetti a sanatoria.

Gli attori soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione avverso tale decisione, affermando che la decisione impugnata è incorsa in violazione di legge, non avendo compiuto alcuna valutazione sulle difformità riscontrate (che, peraltro, erano del tutto marginali) e che non poteva ritenersi la dedotta nullità formale del contratto, solo perchè l’inizio della costruzione era avvenuto in data anteriore al 1°. 9. 1967.

Decisione. La Suprema Corte ha  accolto il ricorso, sulla base del principio, confortato da precedente giurisprudenza delle sezioni unite (cfr. sentenza n. 8230/2019) ove si è affermato che gli atti tra vivi sono nulli “e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”, precisando che la nullità comminata dalla normativa vigente “deve qualificarsi nullità testuale e non virtuale”.

Ha rimesso quindi la causa al giudice del rinvio (ovvero alla stessa Corte d’appello in diversa composizione), che dovrà attenersi al seguente principio di diritto: ”nel caso di costruzione di immobile la cui costruzione sia iniziata prima del 1° settembre 1967, la nullità prevista dal II comma della L. n. 47/1985 (che ha, come detto, natura testuale e non virtuale), ricorre solo quando manchi nell’atto traslativo la dichiarazione proprietario o di altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell’atto notorio, attestante che l’opera è iniziata prima di tale data (restando irrilevanti a tal fine, eventuali difformità del bene rispetto alla stato di fatto originario, potendo tale situazione assumere rilievo esclusivamente nell’ambito della responsabilità contrattuale”.