Vendita di immobile a corpo – Regolamento di confini – Estensione del fondo solo per la determinazione del prezzo - Riferimento contrattuale ai dati catastali e al tipo di frazionamento – Elementi da considerare dal giudice - Corte di Cassazione, sez. VI,

Azioni a difesa della proprietà - Vendita a corpo – Elementi indicati in contratto – Riferimento specifico ai dati catastali ed al frazionamento – Interpretazione rilevante ai fini dell’identificazione del bene venduto – Cassazione, sez. VI, ordinanza n. 27834 del 22 settembre 2022 a cura di Riccardo Redivo, già presidente di sezione della Corte d’Appello di Roma.

Fatto. L’acquirente di un fabbricato proponeva una domanda di regolamento di confini nei confronti dei venditori, proprietari dei terreni confinanti, assumendo che questi avevano illegittimamente occupato parte del terreno divenuto di sua proprietà.

Il Tribunale adito respingeva la domanda, risultando che la vendita era stata fatta a corpo, nonchè tenendo conto che nella parte presunta occupata esisteva, già prima della vendita, un muro in cemento armato con rete di recinzione costituente il confine tra le proprietà. La Corte d’Appello confermava la sentenza e l’attore soccombente proponeva ricorso per cassazione, sostenendo che la Corte di merito non aveva considerato che, pur essendo la vendita avvenuta a corpo, “la stessa era avvenuta con tutte le pertinenze e le aderenze, azioni, ragioni, usi, anche in base ai titoli di provenienza” ed ha omesso di tenere conto che nella fattispecie vi era stata una violazione dell’art. 115 c.p.c., in assenza, peraltro, di contestazioni relative al titolo di proprietà.

Decisione. La Suprema Corte ha ritenuto infondato e non provato il motivo di gravame ed ha rigettato il ricorso.

Premesso che secondo l’art. 950 c.p.c., quando il confine tra i fondi è incerto, l’attore ne può chiedere l’accertamento giudiziale essendo ammesso ogni mezzo di prova, mentre, in mancanza di altri elementi è previsto anche l’utilizzo delle mappe catastali (in tal senso cfr. Cass. n. 27521/2009).

Ha precisato, inoltre, che “l’accertamento sussidiario costituito dalle mappe catastali è consentito al giudice non solo in mancanza assoluta ed obiettiva degli altri elementi, ma anche quando questi risultino, secondo l’incensurabile apprezzamento svolto in sede di merito, comunque inidonei alla determinazione certa del confine” (in tal senso cfr. Cass. n. 14020/2017).

Il giudice di legittimità ha concluso, quindi, che “nel caso di vendita a corpo anziché a misura, l’irrilevanza dell’estensione del fondo vale soltanto con riguardo alla determinazione del prezzo, secondo il diverso regime di cui agli artt. 1537 e 1538 c.c., ma non alla identificazione del bene venduto. Di conseguenza, qualora le parti, nel contratto di compravendita, abbiano identificato la porzione di immobile che ne formava oggetto, facendo specifico riferimento ai dati catastali e al tipo di frazionamento, il giudice deve necessariamente tenere conto di tali elementi che, per espressa volontà delle parti, perdono l’ordinaria natura di elemento probatorio di carattere sussidiario per assurgere ad elemento fondamentale per l’interpretazione dell’effettiva volontà negoziale delle parti medesime (mancando una chiara prova sugli elementi indicati nella fattispecie dalla parte attrice)”.