Capitolo quarto - Locazioni stagionali e transitorie

 Il contratto può stipularsi per un periodo più breve di quello legale se l’attività da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio, mentre se la locazione ha carattere stagionale, il locatore ha l’obbligo (con durata massima di sei o nove anni) di locare l’immobile per la stessa stagione dell’anno successivo al medesimo conduttore che, prima della scadenza contrattuale, ne abbia fatto richiesta con raccomandata a.r., mentre il conduttore, ove previsto nel contratto, può sempre recedere dallo stesso, dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

 Il contratto può stipularsi per un periodo più breve di quello legale se l’attività da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio, mentre se la locazione ha carattere stagionale, il locatore ha l’obbligo (con durata massima di sei o nove anni) di locare l’immobile per la stessa stagione dell’anno successivo al medesimo conduttore che, prima della scadenza contrattuale, ne abbia fatto richiesta con raccomandata a.r., mentre il conduttore, ove previsto nel contratto, può sempre recedere dallo stesso, dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.


Giurisprudenza 

Locazioni stagionali

La locazione stagionale è caratterizzata dalla durata iniziale limitata al tempo in cui l’attività che il conduttore può esercitare nell’immobile è economicamente vantaggiosa e, quindi dal collegamento funzionale del bene locato con l’esercizio di tale attività e di mancanza di interesse del conduttore all’interesse all’utilizzazione del bene per il tempo residuo della stagione, nonché dalla rinnovabilità del contratto ad nutum del conduttore per il medesimo periodo in cui ricorrano le dette condizioni per un massimo di sei anni, con facoltà del locatore di richiedere annualmente l’aggiornamento del canone. Non ha, invece, alcun rilievo caratterizzante l’eventuale facoltà di recesso del conduttore, essendo la stessa prevista dal VII comma dell’art. 27 per qualsiasi locazione non abitativa” (Cass. 21 marzo 2008 n. 7687).

La locazione stagionale non può configurarsi, alla luce di quanto previsto dal VI comma dell’art. 27, come un rapporto unitario (che, perfezionatosi al momento dell’originaria stipulazione, ha durata identica a quella degli altri tipi di contratto concernenti immobili non abitativi previsti dallo stesso art. 27, restando sottoposto alla condizione risolutiva della mancata richiesta di rinnovo del conduttore), ma, stante l’obbligo di locare posto, si realizza una serie di rapporti, distinti ancorché collegati, avendo il legislatore assunto come presupposto la normale scadenza del contratto al termine della stagione e la sua annuale rinnovabilità ad nutum del conduttore per un arco di tempo prestabilito nella misura massima. Pertanto, costituisce regola di diritto conseguente che, alla scadenza stagionale, sorge l’obbligo del conduttore di rilasciare il bene locato” (Cass. 21 febbraio 2006 n. 3684).

In caso di cessazione di locazione stagionale relativo ad immobili adibiti ad attività alberghiera, l’indennità d’avviamento va calcolata interpretando la norma secondo un criterio proporzionale che tenga conto delle durata effettiva della locazione stagionale rispetto all’ordinaria durata legale delle locazioni alberghiere (e commerciali) e, quindi, rapportando al mese il canone convenuto, moltiplicando questo per 21 mensilità e dividendo il prodotto per nove” (Cass. 1° aprile 2004 n. 6402).

La locazione stagionale presenta la peculiarità di non costituire un rapporto unitario, ma una serie di rapporti – distinti ancorché collegati da un potenziale vincolo di reiterazione – di durata determinata, perché necessariamente corrispondente a quella di una specifica stagione, rinnovabile annualmente ad nutum del conduttore, per un arco di tempo stabilito nella misura massima di sei anni, con l’obbligo del conduttore di rilasciare la res locata alla scadenza stagionale (Cass. 16 luglio 2003 n. 11148).


Locazioni transitorie

Ove la locazione destinata all’esercizio di una della attività previste dall’art. 27 della legge n. 392/1978 sia stipulata per una durata inferiore a quella legale, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale “locazione non abitativa transitoria” e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità dell’art. 79 della legge stessa ed alla etero integrazione, ex art. 1339 c.c., a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l’effettività, ricorrendo, diversamente una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità (Cass. 16 luglio 2019 n. 18492; conf. Cass. n. 16117/2010: nella specie la Cassazione ha ritenuto inidonea a giustificare la riduzione pattizia della durata legale del rapporto locatizio la clausola con la quale le parti avevano collegato la transitorietà del contratto alle generiche esigenze del conduttore e non ad oggettive ragioni dipendenti dalla natura – in concreto sanitaria assistenziale - dell’attività svolta nell’immobile locato)”.

♦ MASSIME DELLA CORTE DI CASSAZIONE CLASSIFICATE PER MATERIA: